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[住宅購入時のチェックポイント/初めての方向け]
中古住宅はフルローンで手に入れられる?新築との違いも解説

2021-06-19

何はともあれ「頭金」を用意してから……というのが今までの住宅購入の常識でした。ところが近年、フルローン(頭金なしで全ての費用を住宅ローンで賄うこと)で住宅を購入するケースが増えています。


増えてきた理由の1つに「住宅を購入する年齢が低くなってきた」ことが挙げられます。年齢が低い、つまり給与や収入がまだ十分でないため頭金を貯めることができず、フルローンでの購入に踏み切る人が増えているという実情があります。


結論から申し上げると、中古住宅購入においてフルローンは利用できます。今回は、フルローン利用における注意点や、審査におけるポイントについて解説します。また、新築と同様に利用ができる住宅ローン控除(減税)など、お得な制度についても解説していきたいと思います。


『中古戸建ての購入における住宅ローン全般の解説』はこちらの記事で解説しています


諸費用もローンでまかなえる?


諸費用もローンでまかなえる?


ご存じの通り、住宅ローンで3,000万円の融資が受けられたとしても、3,000万円の物件を購入することはできません。そう、住宅購入時には「諸費用」がかかるからです。


中古住宅の購入においてフルローンが利用できることは上述の通りですが、もろもろの「諸費用」についても住宅ローンでまかなうことができるのでしょうか?答えは「できる」です。


いわゆる「諸費用」の中には、融資に関する費用として保証会社保証料、保証会社事務手数料、印紙代、登記費用、保険料として団体信用生命保険料、火災保険料、住宅取得に関する費用として印紙税、不動産取得税、登録免許税、仲介手数料……と、さまざまな費用が含まれます。諸費用は物件価格の7〜10%くらいが一般的ですので、3,000万円の物件を購入する際には300万円ほどの諸費用がかかると考えておきましょう。リフォームを前提として中古住宅を購入する場合は、当然、追加でリフォーム費用もかかります。


例えばリフォーム資金に対応した住宅ローン商品では、購入する物件価格よりも多く借りられるものがあります。その分を諸費用やリフォーム費用に回す、ということですね。ただし、各金融機関が提供している住宅ローン商品によりますので、ぜひご自身でお調べしてみてください。


全額の融資が受けられないこともある


住宅ローンには厳しい審査があり、当然ながらこの審査に通らなければローンを受けることはできません。年収や勤続年数、健康状態、年齢、個人信用情報といった点が主にチェックされます。この審査ポイントは金融機関によって多少は異なるものの、いずれの場合でも新築住宅と中古住宅との間には基本的に違いがありません。


ただし、どれだけの金額を借りられるかは異なります。新築と中古で大きく異なるもの、それは「資産価値」です。


まずは住宅ローンの仕組みをおさらいしましょう。ローンを組む際、金融機関は購入する物件に抵当権をつけます。債務者(お金を借りる側)が万が一返済できなくなった時のために土地や建物を担保とする権利が抵当権です。


新築住宅の場合は、建てられた直後なので資産価値は全く下がっていないため、資産価値と物件価格との間に差はありません。購入価格が3,000万円の物件はそのまま3,000万円分の資産価値があるため、金融機関は全額を融資してくれます。


ところが中古住宅の場合は、築年数や物件の状態によって資産価値が変動します。資産価値は金融機関が独自に査定して算出するため、資産価値と物件価格が必ずしもイコールにならないことがあるのです。債務不履行になるリスクを考えると、金融機関としては資産価値を超える金額を融資することは基本的にありません。つまり、物件価格が3,000円であっても、金融機関がその物件を2,000万円分の資産価値しかないと判断した場合、融資は2,000万円までしか受けられなくなるのです。


ローンの審査に通らない3大理由


ローンの審査に通らない3大理由


融資金額に見通しがついたとしても、残念ながら審査に通らないことはあります。その理由についてここでは解説します。


①借入額が多すぎる


1つ目の「借入額が多すぎる」については、まず審査ポイントの1つである「返済負担率」を理解する必要があります。


年収に対する年間返済額の割合を返済負担率と呼び、「35%以内」がその目安とされています。年収が700万円であれば、年間返済額が245万円までなら借りられるということですね。ただし、返済負担率を算出する時は住宅ローン以外の借入金(カードのキャッシング、車のローンなど)も含まれるので注意してください。


②返済や支払いが遅延している


返済や支払の遅延についてですが、言わずもがなですがクレジットカードの引き落としなどに遅延があるとNGだということです。


借入金の返済や支払いの状況は「個人信用情報」として記録されており、返済日より61日以上もしくは3カ月以上の遅延がある人には、個人信用情報に「異動」という記載がつきます。そして、のちに支払いが済んだとしても、その後5年間は「異動」の文字は消えることはありません。この記載が消えるまではローンは組めないと考えておいてください。


③物件が古すぎる


3つ目の「物件が古すぎる」に関しては、その金融機関が物件の築年数を重視している場合の話です。築年数に上限を設けている金融機関もあるので、事前に確認しておくようにしましょう。


フルローンで住宅を購入する時に知っておくべきリスク


以上のようなさまざまな条件をクリアすることができれば、フルローンで中古住宅を購入することは可能です。しかし、フルローンには特有のリスクもあるので、最後にその点について簡単に触れておきます。


借入金利が高くなる可能性がある


まずは「借入金利が高くなる可能性がある」ということがあります。金融機関や商品によりますが、物件価格に対する頭金の割合によって金利が変わることがあるのです。


頭金の有無、頭金の金額によって金利にどのくらいの差が生まれるのか、きちんと調べておきましょう。


返済不能になる可能性が高くなる


フルローンを組んだ場合、当然ですが頭金ありでローンを組んだ場合よりも毎月の返済額は増えます。


予期せぬ支出が発生したり、金利が上がったりした時の備えがなければ、返済不能に陥ってしまうことも……。こうしたことが起きぬよう、資金計画を万全にしておく必要があります。


担保割れを起こす可能性が高くなる


担保割れとは、物件の担保評価額がローンの残高より少なくなっていることを示します。例えば担保評価額が2,000万円、ローンの残高が2,300万円、という状況が担保割れです。


担保割れを起こしてしまうと、いざ売却する際に売却代金ではローンを完済できず、このケースでは別途300万円を自己資金で持ち出す必要があります。頭金の有無、金額にかかわらず、購入価格に対する借入金の割合が高ければ高いほど、担保割れリスクは増えるということを理解しておいてください。


中古戸建てをお得に買う方法?条件つきで「住宅ローン控除」も



「瑕疵保険」など条件ありだが、お得に買う方法もある


ローンについて解説したあとは、「中古戸建てをお得に買う方法」について解説していきます


中古戸建ての購入で特に使いたい制度が「住宅ローン控除(減税)」です。 住宅ローン控除(減税)とは、正式名称は『住宅借入金等特別控除』といい、ひと言であらわすと「住宅ローンを組んで住宅購入すれば税金を安くしますよ!」。国によるマイホーム購入者のための経済的負担を減らす制度です。


この住宅ローン控除は、一定の条件を満たした中古戸建てのうち、以下の築年数以内の建物で利用することができます。



耐火構造(要するにコンクリート造)の場合→ 築25年以内

非耐火構造(要するに木造)の場合    → 築20年以内



仮に上記の築年数を超えたとしても、「既存住宅売買かし保険」もしくは「耐震基準適合証明書の取得」を行うことで、減税の適用をうけることができるようになります。


住宅ローン減税(控除)については、こちらの記事で詳しく解説しています。


住宅ローン減税は中古戸建てでも適用可能?おトクな組合せや手続きについても解説 


インスペクションを使えば効果的かつお得


インスペクションを使えば効果的かつお得


瑕疵保険の検査でも建物の検査をしますが、あくまで目的は「瑕疵保険に適合するかどうか」を確認する範囲に限ります。


「長く住む上での注意点」や「短期的・中長期的に気をつけること」「いつ・どこに・どれくらいの補修が必要か」といったアドバイスはもらうことができません。 また、ホームインスペクションの方が検査項目が豊富です。瑕疵保険の検査では、例えば建物の一部の傾き計測のみでOKとされている、といった「建物のコンディションを大まかに捉える」ことが目的の検査項目があります。


1ページで分かるホームインスペクションとさくら事務所とは


ホームインスペクションでは、瑕疵保険の検査と比較すると、より幅広い検査事項で、より的確に建物のコンディションを知ることができます。 さらに、ホームインスペクションと瑕疵保険の検査をセットで行うと、現地の確認は一度で済ませることができ、その上建物の注意点や今後のアドバイスなどももらうことができるので、時間も費用も節約することができるので、非常にお得です。


費用に関しては、所定の検査に合格すると加入することができ、月々に換算すると1,465円(税込)~(※1) (※2) の保険料で加入することができます。


例えば、3,000万円の中古戸建てなら物件価格の0.2%程度(※3)の費用でホームインスペクションを利用し、長期的な安心を買うことができます。



(※1) さくら事務所で保証期間5年・保証金額1,000万円、保険料は一括払い

(※2) 瑕疵保険にご加入していただくためには、所定の検査に合格する必要があります

(※3) 物件購入価格が3,300万円(税込)の場合、66,000円(税込)÷3,300万円(税込)=0.2%


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