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安心住まいのためのお役立ちガイド

[住宅購入時のチェックポイント/初めての方向け/災害リスク]
人気の横浜市で暮らしたい!地形や災害リスクを考慮した住宅選びの注意点

2021-06-11

交通アクセスもよく、通勤にも便利でショッピングスポットにも事欠かない便利なエリア、横浜市。洗練された印象でありながら、緑や公園も多く、ファミリー層にも「住みたい街」として人気を博しています。


横浜市は、台地や丘陵地が広がり傾斜地が多い地形として知られており、台風や豪雨の際には、横浜エリアでの崖崩れ・土砂災害のニュースを耳にした方もいらっしゃるでしょう。


念願のマイホームを手に入れても、安心して暮らせないようでは意味がありません。住む場所の災害リスクや土地の成り立ちを知ることは防災面でも欠かせないのです。


本記事では、数多くの災害リスクを調査してきた横浜のホームインスペクター(住宅診断士)が、横浜市で住宅購入を検討される方に向け、住まい選びで気をつけたいポイントをお伝えいたします!参考にしていただけると幸いです。


まずは、地形の特徴を知ろう!


①横浜市は山と谷の街!高低差が大きい


人気の横浜市で暮らしたい!地形や災害リスクを考慮した住まい選びの注意点


横浜市といえば、斜面一帯に住宅が立ち並び、斜面に沿ったひな壇型のマンションが思い浮かびませんか?それは、横浜市が山あり谷あり「高低差」のある土地ゆえの光景なのです。その、特徴を一言でいうと、『崖や坂の多い、起伏に富んだ地形』となります。


横浜市を縦に二分するように、南北に多摩丘陵から三浦丘陵と呼ばれる丘陵地(なだらかな起伏や小山の続く地形)が広がっており、三浦丘陵の北端部にある磯子区の円海山のように山もあれば、谷もあります。丘陵地と河川により浸食された開析谷が樹の枝のようにたくさん存在しているのです。


②斜面が多いことも特徴


工程差


また、下末吉台地という台地(台のように周囲の低地に比べて盛り上がっている平らな土地)がはりだし、多摩丘陵の連なりが続く傾斜地であります。さらに、市をいくつもの川(水系)が縦横に発達しています。台地には崖線(がいせん)、つまり崖の連なりがあり、川や海などに沿って分布する階段状の段丘(だんきゅう)も存在しています。


横浜市では、傾斜を利用するため、古くからさまざまな工夫が施されてきました。石積みを行って地盤を支え、傾斜地を平らにして使用してきたのです。山の斜面でよく見かける、棚田や段畑も石積みの技術を活用したものです。


高度成長期には、より多くの住宅用地が必要になります。横浜市は傾斜地を住宅用地とするため、擁壁(ようへき)をつくります。高低差のある傾斜地に擁壁をつくった後、切土・盛土を行って土地を造成。住宅用地を開発してきた歴史があります。


③人工的につくられた「盛土造成地」が多い


盛土造成地


丘陵地を開発し、宅地にするケースでは「盛土造成地(もりどぞうせいち)」というものが作られます。盛土造成地とは、斜面や低地を造成する際に、土を盛って平らな敷地を造成した地面のことをいい、まず山を切り、その土砂で谷を埋めることで作られます。


横浜市は盛土造成地が多いため、「大規模盛土造成地」に指定されている箇所もたくさんあります。

※「大規模盛土造成地」とは、谷や沢を大規模(3,000平方メートル以上)に埋めて造成した土地や、盛土前の傾斜が大きな地盤(20度以上)の上に高く(5m以上)盛土して造成した土地のことを言います。


④斜面の崩壊を防ぐ、擁壁(ようへき)が多い


コンクリート擁壁


擁壁は、崖など高低差がある斜面を強化する目的でつくられる壁のような構造物のこといいます。自然に存在する崖の他、土地造成のために切土・盛土したケースにも用いられます。


斜面が多い横浜市では、この擁壁が多く見られるもの特徴の一つです。


横浜市における災害リスクとは?


「盛土造成地」における災害リスク


上述の通り、盛土造成地とは元々谷があった場所に人工的に埋め立てを行い固めた土地です。そのため、崩れるなどの災害リスクが高いのでは?とお考えになる方も多いかと思います。


盛土造成地には、「宅地造成等規制法」という災害リスクが高い土地への造成を規制する法律があり、一般的には基本的には安心とされています。一方で、個々の宅地の安全性を保証しているわけではなく、過去の地震では盛土造成地で被害が発生している事例も報告されています。


また、その造成技術は古く(戦後すぐあたり)から存在し、その頃の技術は、現在のレベルからすると浅いものと言わざるを得なく、少なくとも住みたい場所の地面がいつ作られたのか?ということは、事前に確認をしておくと良いでしょう。


もし、比較的新しい造成地だったとしても、個々の宅地の安全性を保証しているわけではないため、専門家に相談することをおすすめいたします。


具体的な防災面では次の点に留意しておくと良いかと思います。



・谷を埋めた盛土と本来の地盤との境目で地震の被害が大きくなるリスクがある

・盛土側が地滑りのような滑動崩落(かつどうほうらく)を起こすリスクがある



傾斜地における災害リスク


【その①】 建物が傾く不同沈下が起こりやすい


傾いている土地を平らにするための擁壁は、盛土をしているケースが多数ありますが、盛土が十分に固められておらず柔らかいと、当然地盤はぜい弱になります。盛土が柔らかいと建物が傾き、地中に沈む不同沈下のリスクは高まります。


また、丘陵地を造成するケースでは、丘を削り、土を切り出す切土(きりど)という工程が行われます。


切土


傾斜部、つまり擁壁が必要になる箇所に近いほど、盛土されている場合が多くなります。切土はもともとあった土を削り、締め固められているので地盤の沈下は少なくなります。そのため、擁壁に近いほど、地盤が緩い可能性があります。


また、盛土部分と切土部分をまたいで住宅を建てると、それぞれの土の強度が異なり、不同沈下のリスクがあるので注意が必要です。建築予定地の地盤調査は敷地の1箇所だけでなく、四隅で行うといいでしょう。


では、地盤調査の結果、盛土である疑いがある箇所はどうすればいいでしょうか。以下のような対策を検討しましょう。



・ 基礎を通常よりも深くする深基礎(ふかぎそ)にする

・ 地盤の強度を高めるための地盤改良工事を行う

・ 杭工事を施し、地盤を補強する



【その②】 コンクリートの擁壁もチェックは不可欠


一般的に見られる、コンクリート擁壁でも調査は必ず行いましょう。石積みや接合部分などのすき間や、水抜き穴から土砂が流れているような擁壁では、地盤が沈下や陥没し、建物が傾斜する可能性があります。


水抜き穴がつまり、上手く排水できてないケースも注意が必要です。水抜き穴がないのと同様、地中の水分量が増えて地盤が重くなり、擁壁にかかる負担が大きくなるからです。地震が起こると、崩落のリスクが否めません。


住宅を新築するなら、擁壁のメンテナンスを必ず行いたいところです。また、すでにある擁壁を活用する際には、土砂の流出や劣化など、崩落の予兆となるものがないか十分な確認を怠らないようにしましょう。


【その③】 擁壁は地震に弱い


建築基準法では、2mを超える高さの擁壁を新たにつくる際は、建築確認申請が必要であり、自治体の条例などでも、擁壁の基準が定められています。ところが古い擁壁では、劣化や構造上の問題から、強度が弱いものも存在します。建築基準法施行以前の古い擁壁には特に注意が必要です。


特に気をつけたいのが「ブロック積みの擁壁」や古い「石積みの擁壁」です。ブロック積みの擁壁は、そもそも擁壁としての使用に耐えられるものではありません。最初にあった擁壁にブロックで積み増した擁壁も見かけますが、特に危険です。また石積みの擁壁では、ひび割れや破損、ふくらみなどがないか慎重な調査が欠かせません。


さらに、水抜き穴が設置されているかなども調べましょう。擁壁に水抜き穴がないと地中の水分量が増え、さらに地盤が弱くなったり、中の圧力が高まって擁壁が壊れたりする可能性も。水が自然にしみ出し、擁壁の劣化も早まります。新たに家を建てるときは、擁壁に負担をかける設計にしないことも大切です。


【その④】 高低差が小さい地域はどこ?


西側の境川沿い、東側の山手~根岸~本牧に代表される台地の地域は、丘陵地と比べると比較的高低差が小さくなっています。また丘の上も平坦であることが多いです。


低地エリアの災害リスクについて


【その①】 横浜市の低地エリアは浸水被害に注意


浸水被害


横浜市を流れる鶴見川や帷子川沿い、そして海沿いは低地エリアです。近年の気象変動により、想像以上の豪雨に見舞われるケースが増えたことで、大雨による洪水や浸水の被害が懸念されます。西区にある横浜駅の冠水がたびたびニュースとなるなど、住みたい地域の水害ハザードマップは要確認です。


【その②】 低いエリアの地盤にも油断は禁物


低地


低いエリアでは、ずっと平らな土地が続いているように感じられるかもしれませんが、地中では地上と同じような地形になっているとは限らないのです。一見して平らな場所でも、地下は丘陵地のように地盤が大きく傾斜している地点も多数存在します。


だからこそ、適切な地盤調査のうえ地盤改良工事や杭の打設を行わなければならないのです。以前、鶴見川沿いの低地にあるマンションが傾き、問題となりました。これは地盤の強固な支持層に杭が達していなかったために起こったのです。きちんとした地盤調査が欠かせないエリアといえるでしょう。


【その③】 海沿いの地域では塩害にも気を配ろう


海沿い


横浜市の魅力の1つが、海も山もあるところです。海のそばに暮らしたいから横浜を選んだという声も聞かれます。ただ、海沿いのエリアでは塩害に注意しなければなりません。特に横浜市磯子区などでは、海風や降雨による塩害が報告されています。


屋外の仕上げでは、できる限り金属系を用いないようします。また耐久性が高いサビ止めを用いる、定期的なメンテナンス行うなどの対策を講じる必要があります。


【その④】 埋め立て地では津波や高潮被害も!


埋め立て地


海沿いの湾岸部といえば、埋立地が広がる場所です。埋立地は水分が多く、地震の強い揺れで液状化現象が起こりやすくなっています。加えて津波や高潮の際に浸水が想定されている区域もあります。2019年の台風15号では、金沢区や中区などで高さ4mを超える高波と高潮に見舞われています。


詳細な災害リスクについては、専門家に相談を!



日本は、自然災害の影響を受けやすい地形をしており、横浜市も例外ではありません。ただ、自分の住まい(購入エリア)の災害リスクと建物の災害対策をあらかじめ知っておけば、それほど恐れることはありません。


自治体のハザードマップなどを確認するのはもちろんですが、土地勘にない場所では難しいケースもあります。そこで検討したいのがホームインスペクション(住宅診断)です。当社では、第三者としての立場を守りつつ、住宅そのものの診断だけでなく、地盤の揺れやすさを考慮した耐震性アドバイス、ご希望地点の災害リスクのアドバイスなど、不動産・住まいの総合不動産コンサルティングサービスを多数ご提供しています。


厳しいトレーニングをくぐり抜けた精鋭ホームインスペクター(住宅診断士)が、ご相談に応じます。調査技能はもちろんホスピタリティや使命感を兼ね備えた建築士が客観的にアドバイスを行っています。


お問い合わせから当日まで迅速かつ丁寧に行える社内体制を整備。お待たせすることがないよう、専属の建築士が多数在籍しています。


また、「宅地建物取引士」「マンション管理士」など、建築士以外の国家ライセンス保有者も在籍しており、建物以外にも契約やマンション管理など幅広いご相談対応・フォローが可能なのも、さくら事務所ならではの特徴です。


横浜市で新築、ご購入をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

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