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[売却時チェックポイント]
マイホームの売却時、ホームインスペクション(住宅診断)のメリットは?

2019-11-13


マイホームの売却を検討しているお客様から、ホームインスペクション(住宅診断)を実施するメリットは?などのご質問をいただくことがあります。

もし売却した後に、隠れた瑕疵(不具合)が発見された場合は一定の責任を負うことが民法で定められています。これを「瑕疵担保責任」といい、最悪のケースでは損害賠償や契約解除になることも…。

売主としてはリスクヘッジとして、トラブルを未然に防ぐ対策をとることも重要です。

ホームインスペクション(住宅診断)は、マイホームの売却時に実施することでリスク回避が可能となります。他のメリットも併せてご紹介します。




既存住宅瑕疵保険の保証を受けるには?


マイホームを売却した後の瑕疵担保責任に対する保証として「既存住宅瑕疵保険」への加入が効果的です。

「既存住宅瑕疵保険」には売主が個人である場合と宅建業者である場合で内容は異なりあますが、今回は売主が個人である場合について解説いたします。


売却後に瑕疵が見つかり補修が必要となった場合、費用負担を巡ってトラブルに発展することもありますが、「既存住宅瑕疵保険」に加入していれば保険金で賄うことができます。

「既存住宅瑕疵保険」加入の流れは、売主が検査機関にホームインスペクションおよび保証を依頼し、加入における設定基準に合格すると、検査機関から保険会社へ申し込みが行われます。

売買成立後に瑕疵が発見された場合の補修費用は、検査機関から買主へ保証が行われ、そして検査機関は保険会社から保険金を受け取るという流れになります。

なお、さくら事務所におきましては、中古住宅の引渡し後に発生した雨漏りや構造的な不具合に対し1,000万円までの補修費用を最長5年間保証する「一戸建て瑕疵保険つき中古住宅保証」があります。




既存住宅瑕疵保険への加入による税制優遇措置って?


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中古住宅購入時において、一定の要件を満たすことでさまざまな税制優遇措置を受けることができます。一定の要件とは築年数や耐震性能に関することになり、下記のいずれかを満たすことで適用を受けることが可能です。


①築年数が下記の通り一定の年数以下であること



  • 非耐火住宅(木造住宅など):20年以内に建築された住宅

  • 耐火住宅(マンションなど):25年以内に建築された住宅


②耐震性能を下記のいずれかで証明すること



  • 耐震基準適合証明書の取得

  • 耐震等級1以上の建設住宅性能評価書の取得

  • 既存住宅瑕疵保険の締結


③2014年4月1日以後に取得した要耐震改修住宅のうち、取得の日までに耐震改修を行うことを申請し、かつ居住の用に供した日までに耐震改修が実施されていること


以上が税制優遇措置を受けるための要件となりますが、そのなかに「既存住宅瑕疵保険の締結」があります。築年数で対象外となった場合でも、既存住宅瑕疵保険の保険付保証明書が耐震基準を満たす証明として認められるというわけです。

既存住宅瑕疵保険への加入で受けることができる税制優遇措置は下記の通りです。



  • 住宅ローンの控除

  • 登録免許税の減税

  • 不動産取得税の減税


これらの優遇措置はおもに買主にとってのメリットとなりますが、メリットのある物件は購入の動機を与え、結果として売主のメリットにつながります。




不具合などのリスクを事前に回避するには?


売却後に隠れた瑕疵が発見された場合には一定の責任を負う必要があり、内容によっては損害賠償や契約解除になるなどトラブルに発展することもあります。

売却前にホームインスペクションを実施し、瑕疵のないことを確認する、あるいは瑕疵があるなら補修しておくことで、売主と買主の双方にとって大きな安心につながります。

またホームインスペクションによって瑕疵が明らかとなった場合、瑕疵が存在することを買主に伝え、承知してもらったうえで補修せずに売却することも可能です。

買主は通知を受けた瑕疵に対しては、購入後に瑕疵担保責任を問うことはできません。

ただし売主が瑕疵の存在を知っていながら買主に通知せず売買が成立した場合、不動産売買契約書による瑕疵担保責任の期間に関係なく責任を負う必要があります。

したがって瑕疵が存在する場合は補修を行うか、あるいは必ず通知するということが非常に重要です。

このように、売却に際してホームインスペクションを実施することは、売買成立後に発生する可能性のある瑕疵担保責任のリスクを回避するために有効な手段となります。




ホームインスペクションで高く売却できるの?


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2018年の宅地建物取引業法改正に伴い、中古住宅取引の際にはホームインスペクションに関する説明を行うことが義務化されました。この義務化とは、ホームインスペクションを実施する業者あっせんの可否を説明すること、あるいは実施済であればその内容について説明することなどです。

このことからも、今後中古住宅を売却するうえで、ホームインスペクションを実施しているかどうかによって信用度が大きく変わってくる可能性があり、また診断内容によっては売却価格に有利となるケースもあるでしょう。 そして「既存住宅瑕疵保険」付きの物件であると、買主としては大きな購入動機となるため、価格設定に考慮できる点も有利といえます。

そして築年数の大きな住宅である場合においても、ホームインスペクションを実施し検査基準に合格することで「耐震基準適合証明書」の取得が可能です。「耐震基準適合証明書」を取得済の物件を購入する買主は、住宅ローンの控除など税制優遇を受けることができるため、売主としても売却しやすく双方にとってメリットをもたらします。

以上のようにホームインスペクションの実施と、その診断内容によっては大きな安心と信頼が生まれることがあり、売却価格の設定を有利にすることも可能となるのです。




売却前のホームインスペクションでリスク軽減


中古住宅は、買主の立場においてはさまざまな不安を抱えながら購入の検討を行うことになります。その不安を取り除くための一助となるのがホームインスペクションの実施ではないでしょうか。

また売主の立場としても、売却しやすくなることや、売却後のリスクを軽減できることなど多くのメリットがあります。マイホームの売却するときにはホームインスペクションの実施を検討してみてはいかがでしょうか。



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