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[不動産トレンドNEWS]
長嶋修が提言!空き家問題、諸悪の根源は「人口・世帯数減少」にあらず

2019-04-26

年々、その数を増やす国内の「空き家」


近年の災害時には、被災して崩れかけたまま放置された危険な空き家も話題になりました。


このまま空き家の増加が進めば、どのようなことが想定されるのか?そもそも空き家増加の原因はどこにあるのか?


さくら事務所の創業者会長で不動産コンサルタントの長嶋修が、空き家増加の原因と今後の活路を解説します。


増え続ける国内の空き家と「空き家対策法」


さくら事務所会長 長嶋修平成25年の調査で820万戸だった日本の空き家は、おそらく1000万戸程度になっているはず。


さらに今後空き家は増加し続け、15年後の23年には空き家数は2000万戸を突破し、空き家率は30パーセントに上っていることが予測されています。


研究者の間では、空き家率が30%を超えれば、都市環境は悪化、居住快適性が著しく低下することが知られています。


かつてベルリンの壁が崩壊したとき、旧東ドイツの人々が旧西ドイツに大挙して押し寄せ、東ドイツでは空き家率30%、40%といった都市が続出、地域の荒廃が大きな社会問題となりました。


こうした事態を受け、2015年「空き家対策法」(空き家対策特別措置法)が全面施行


防犯、景観、衛生などの観点から危険や害があると判断される「特定空き家」は、所有者名義の特定、空き家への立ち入り調査も行えるほか、修繕や撤去を命令、さらに行政代執行で建物を解体、その費用を所有者に請求できます。


また固定資産税の軽減措置が見直され、固定資産税を6倍に増税されます。


新築建設がもたらす経済効果にすがり続ける日本


しかしこうした方策はあくまで弥縫策。


なぜなら、空き家増加の本質的な原因は「人口・世帯数減少」にあるのではなく「新築住宅の過剰建設」にあるためです。


OECD加盟国のほぼすべての国が「住宅総量目安」や「住宅供給目標」といった指標を持っています。


世帯数の現状と見通し、住宅数とその質がおよそ把握できるため、5年、10年の間にどのくらい新築を造ればよいかといった目安を立て、それに合わせて、予算や税制、金融をコントロールしています。


その結果イギリスの空き家率は3~4%、ドイツの空き家率は1%前後です。


日本はこうした目安が一切なく、「景気を冷やしてはいけない」という1点を目的に新築住宅促進政策がこれまで過剰に行われてきました。


新築住宅購入促進を目的として「住宅ローン控除」といった税金還付や「住まい給付金」といったバラマキ策、さらには本来時限立法にも関わらず40年以上続けている「固定資産税減免」といった優遇策によって、新築建設促進策が満載です。


中古住宅の資産価値見直しが消費の活性化につながる


総務省中心に各省庁共同で5年ごとに作成されている産業連関表によれば、我が国では新築住宅建設には2倍以上の生産誘発効果(経済波及効果)があるとされます。


しかし人口減少・世帯数減少局面では、新築が1つ建てられれば、その分以上に空き家が発生。


こうした外部不経済がもたらすマイナス部分、国や都道府県、基礎自治体で行う空き家対策費も膨大なことを差し引いて考えれば、新築住宅建設の経済波及効果は、むしろ将来に負債を残している可能性が高いといえます。


アメリカもドイツもかつては新築建設が住宅市場の主流でした。


しかし住宅数が充足するなかで2次市場である中古住宅市場中心に切り替えています。


中古住宅の価値が落ちないことによる資産効果によって消費が活性化する、住み替え頻度が高まるといった市場経済に、できるだけ早い段階で舵を切るべきでしょう。


住宅総量の管理を各自治体に任せるべきです。

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