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[不動産トレンドNEWS]
長嶋修も解説!平成最後に振り返る欠陥住宅史と業界

2019-04-18

「令和」の到来も直前、平成も残りわずかとなりました。


そこで、さくら事務所では、来る令和の時代を前に、平成の住宅業界を騒がせた事件・ニュースを振り返りました。


記憶にしい賃貸住宅メーカーの施工不良から、建築士による構造計算書の偽装、杭データ改ざんまで、平成の住宅業界の歴史は残念ながら、不正・不祥事と切っても切り離せないもので した。


さくら事務所コンサルタント、ホームインスペクター(住宅診断士)の解説も交え、それぞれの事件をキーワ ードとともに振り返ります。


長嶋修が振り返る「平成」も、ぜひ最後までご覧ください。


耐震偽装事件


2005年、建築士が構造計算書を偽装、建築基準法の耐震基準を満たさない強度でホテルやマンションが建設されていることが発覚。


人命を軽視したともとれるこの耐震偽装は「建築士」の信頼を揺るがせたが、確認審査業務においてその偽装が見落とされたのも事実。行政がおこなってきた確認審査業務を民間開放したことで、スピード優先、コスト重視になったのではとの疑問も上がった。


建て替えとなったマンションでは多くの購入者が購入代金、さらに建て替え費用の二重ローンという大きな負担を強いられることとなった。


これを機に建築基準法・建築士法改正がされ、一定以上の建物に適合判定が義務付けられたが、木造の一戸建てなどは対象外のまま。


相次ぐ建材メーカーの不正、偽装


2007年、ニチアスが軽カル板などの建材で、耐火性能を偽って国の認定を取得していたことを公表。


大手ハウスメーカーなどが同部材を使用しており、基準を満たさない住宅は4万棟にも上ったとされる。


更に、2008年には六会コンクリートで、2017年には東洋ゴムの免振ゴム、2018年にはKYBの免振ゴムと建築部材の性能の偽装が相次いだ。ものづくりの姿勢が問われ、各社メーカーの信頼失墜をもたらした。


建物はそれぞれの部材の性能が確保されているという信頼のもとに設計されており、性能に偽装が行われれば、結果それを用いて建てられた建物は当初の基準を満たさないことになる。

耐震偽装や施工不良といった、建物そのものに問題があるケースと異なり、建物に使用された部材の性能偽装は建物の検査では確認できず、消費者も防ぎようがない。


南青山の億ション、引渡し前に建て替え


2013年、南青山で建設中のマンションで施工不良が発覚、引渡しを目前に全額、施工会社の費用負担による取壊し、再建築が決定した。


コンクリート躯体に配管などを通すスリーブの一部に、本来あるべき場所にない、異なる位置にあるなどの不具合が発覚。不適切なコア抜きにより、鉄筋の一部が切断されていた。鉄筋の切断はコンクリート強度に影響をもたらす。


マンションの耐震性に直結する欠陥として 「構造スリット未施工」と鉄筋コンクリートの「コア抜き」の問題が見つかるケースは多く、マンションの共用部分調査でも未だに3件に1件程度の割合で見つかる。


また、竣工の12~13年後に実施される大規模修繕工事に際し、外壁タイルの浮きや剥離がかなり広範にわたっていることが発覚することが多い。


そして修繕のためにタイルをはがした結果、 構造スリットやコンクリート工事の不具合などの問題が見つかることも珍しくはない。


杭データ改ざんによる、横浜の傾斜マンション


2015年、横浜市のマンションで、建物を支える杭の一部が強固な地盤にまで届いておらず、建設当時、杭データを改ざんしていたことが発覚。


問題は、下請けの重層構造(多重下請け)が焦点に。売主である三井不動産や建設工事の元請けである三井住友建設を通り越して、二次下請けである旭化成建材、しかもそこで働いていた現場の個人の対応までもが取り沙汰された。


とはいえ、そもそも現場の個人はもちろん、旭化成建材も元請けも、マンションを契約した人からしたら直接の関係はない。所有者から見た契約の相手方はあくまで「 売主 」である三井不動産。


下請けは、時期によって波のある仕事に順応するためのものであり、その構造そのものには問題はないが、規制を厳しくすればコストアップに繋がり、そこでまた抜け穴が出てくる。社外に仕事を出す場合にはなおさら、法律や契約、内規やらを順守する、広義のコンプライアンス体制が求められる。


2016年9月、傾いていた1棟を含む4棟全ての建て替えが管理組合で決議された。


レオパレス施工不良問題


2018年、大手賃貸住宅メーカー、レオパレス21で建築基準法違反の疑い。屋根裏の界壁が無いなどの施工不良があり、火災時の延焼の危険が指摘された。


更に翌年には外壁の一部で建築確認申請と異なる仕様の部材を使用していたことが発覚。


これについては施工性を優先したとその原因を発表。工期を早めることによる「人件費削減」「金利負担の低減」、ひいては月末・年度末などの決算に合わせた「売り上げや利益の確保」が目的だったとも推定できる。


また、「サブリース」という家賃保証システムのあり方にも焦点があてられた。一括借り上げにより長期に渡り家賃収入を保証する、というものだったが、突然の解約や賃料の減額を要求されるなどのトラブルが相次いでいた。


これからの人口減少、世帯数減少を前に当然、大半の立地で家賃は下がっていくだろう。


国土交通省はレオパレスに対し、夏までに全棟調査を命じ、更にサブリースについては集団訴訟が相次ぐなどまだまだ対応に追われている。


大和ハウスで建築基準法違反の疑い


2019年、レオパレス21に続き、ダイワハウスでも一戸建て住宅、賃貸共同住宅約2000棟で建築基準法違反の恐れが発覚。


型式適合認定を取得していたものの、認定と受けた仕様とは異なる仕様で施工をおこなっていた。


型式適合認定とは、同じ型のものを量産する際に、都度、建築確認で詳細確認せずに済むよう、事前に「型式」としてクリアしておくもの。大手ハウスメーカーで手掛ける住宅の多くがこれにあたり、同型式で建築するにあたり、構造計算も必要ない。


だが、この型式適合認定は、その仕様詳細が公表されていないことから、その中身はクローズド。


家づくりがブラックボックスになってしまっているいい例である。


長嶋修が振り返る「平成」



さくら事務所会長 長嶋修平成は特に後半において「建築基準法違反」「施工不良」などの住宅トラブルが世間を賑わせましたが、ニュースで取り上げられることのない、建築現場における不具合は年々増加しているというのが、さくら事務所の現場実感です。


大きな理由の一つは「人手不足」。東日本大震災以降、建設現場の人手不足は恒常化・常態化しています。平成3年には619万人いた建設就業者数は31年2月時点では496万人と20パーセントも減少しています。


「きつい・汚い・危険」といった3Kといわれ若年層の流入が少ないことや、低賃金や長時間労働などからくる離職率の高さ、高齢化などが主な要因です。そこに、東日本大震災の復興需要、アベノミクスによる建設需要や東京オリンピックといった需要増が人手不足に拍車をかけています。


国土交通省は、建設業における週休2日の確保をはじめとした働き方改革をさらに加速させるため、長時間労働の是正、給与・社会保険、生産性向上の3つの分野における新たな施策をパッケージとしてまとめた「建設業働き方改革加速化プログラム」を策定しましたが、現在のところ目に見えた成果は出ていません。


人手が足りないのは「建設職人」だけではありません。データこそありませんが「現場監督」の数も圧倒的に不足しています。


一般的な一戸建ての場合なら、現場監督1人あたり7~8現場の受け持ちが適当を思われるところ、12~15現場、とあるホームビルダーでは20もの現場を担当させているケースもあります。これではとても必要十分な現場監督業務は行えないでしょう。


第三者の検査を採用しているところもありますが、その範囲は限りなく限定的であり、また役所の中間検査や完了検査も、多分に形式的なものとなっています。


このような実態の中で、工務店やパワービルダー、大手ハウスメーカーであっても、確率的に中小の不具合が発生しています。


国土交通省には、現場監督の担当現場数に制限をかけるなどの制限を設けたいところですが、そもそも人手不足を解消しなければ着工戸数が減り景気を冷やしかねないジレンマもあるでしょう。


ロボットなどによる建設現場の省力化にも期待したいところですが、当面は、消費者が第三者のホームインスペクター(住宅診断士)や建築士を独自に雇用し、建設品質を守らざるを得ないのが実情です。


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