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[住宅購入時のチェックポイント]
「新築物件」と「未入居物件」その違いは?

2018-10-16

新築マンションや新築戸建てをお探しの方なら、「未入居物件」という言葉を見たことがあるかもしれません。


「新築なんだから、当然未入居でしょ?」と思われるかもしれませんが、少し違います。


新築とは、建物が完成して一年以内のだれも済んだことのない物件をさします。つまり、完成して誰も住んだことがなくても、完成から1年以上経過した場合「新築」とは言えず、売買時の扱いが異なるのです。


では、具体的にどのような点に注意してチェック、購入すればいいのでしょうか?


今回は「未入居物件」の購入を検討されている方に、契約前の大切な3つのポイントを解説します。


(ここでは主に、「一度誰かが購入したが、入居せずにまた売却されたもの」ではなく、「完成から時間が経って新築と呼べなくなったもの」を中心にお話します。)


【ポイント1】未入居物件として販売される背景は?


まず、「何故その物件が売れ残っているのか?」その背景を知ることが重要です。


新築マンションや戸建ては、駅からの距離や、周辺の環境の良さ、地価の相場から価格が設定されています。


人気の高い地区での新築物件で、使い勝手の良い設備や仕様を取り入れた住宅は、当然ながら価格も高く設定されています。


周辺相場より高いために売れ残りとなっている物件は、価格交渉の余地があるかもしれません。


何度か申し込みの依頼があっても、ローンの審査が通らないお客様の申し込みの手続きに追われ、結局、契約に至らず、売れ残っていることもあります。


気を付けなければならないのは、売り主や付近の住民しか知らない諸事情がある場合です。


完成したものの、問題を起こす住民が付近に住んでいる場合や、時期によって異臭が立ち込める、など、今後長く住むにあたって問題のある物件である可能性もあります。隠れた原因には注意が必要です。


夜間や天候の悪い日も含め、複数回にわたって物件を見学しに行くことで、その原因が見つかることもあります。可能な限り、その経緯を知っておきたいものです。


【ポイント2】建物の保証は?その期間は?


「未入居物件」と「新築住宅」では、建物に対する保証期間が異なります。


新築住宅は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(「品確法」とも呼ばれます)の「瑕疵担保責任」に守られており、10年間は躯体に対する保証期間があります。「雨漏り」や「土台や柱など躯体に対する強度」など構造耐力上主要な部分に関して問題が発生した場合、メーカー側に補修してもらえる制度です。


また、隠れた瑕疵を発見してから1年以内であれば損害賠償請求をすることも可能ですし、目的が果たせなければ契約を破棄することも出来ます。 


しかし、先ほども挙げたように、住宅は完成から1年以上経過すると、人が住んだことが無くても「新築物件」にはなりません。


そもそも「瑕疵担保責任を負わない」という売り主にとって有利な特約を結ぶことも可能になってきます。建物に問題が見つかった場合でも、建物の躯体に関する保証が無い契約を結んでしまう可能性があるということです。


こういった物件の契約では、一般的に売り主が不動産会社の場合、瑕疵担保責任を引き渡しから2年とすることが多いようです。


また、大手ハウスメーカーや工務店での建築物件であれば「瑕疵担保責任」の他にも各社それぞれのアフターサービスの保証期間が付いています。


通常、引き渡しから1年、ないし2年とされることが多いですが、「未入居物件」の場合、いつから起算して、保証がどれだけ残っているか?が重要になります。 


建物の保証に関しては契約前に必ず確認しましょう。


【ポイント3】建物の状態は問題がないか?


先述した通り、未入居物件は新築物件に比べると保証が手厚いとは言えません。そこで肝心なのが、購入時に建物の状態を確認しておくことです。


室内や外廻りはもちろん、可能であれば屋根裏や床下などもチェックしておくことをお勧めします。また、設備機器のメーカーの保証期間は1~2年が多いので、保証期間が過ぎている場合もあります。給湯器や照明器具、排水の状態もチェックしましょう。


建物は完成した時点から大なり小なり劣化していくものです。見た目は綺麗でも1年以上人が住んでいない状態、そして手入れがなされていない場合は、十分な換気ができていないなど、人が住んでいないからこそ起こる不具合もあります。


「未入居物件」に関する不安がある場合には、契約前にホームインスペクション(住宅診断・建物状況調査)を依頼することをお勧めします。


得られる情報が多いのも事実、大事なのは購入前のチェック


いかがでしたでしょうか?


「未入居物件」は、上記のような注意点こそあれど、価格交渉が可能であれば新築より安く住宅を手に入れられる可能性もあります。


また、マンションであれば、どんな方たちが住んでいるのか雰囲気だけでもわかるかもしれませんし、共用部の様子や居住者の使い方、清掃状況を見れば、住み心地をイメージすることもできるでしょう。既に出来上がっているのでチェックの仕方次第では得られる情報はぐんと多くなります。


「売れ残った物件」とマイナスに考えず、もしご希望条件に合うようであれば、「未入居物件」も検討されてみてはいかがでしょうか?

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