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安心住まいのためのお役立ちガイド

[住宅購入時のチェックポイント]
中古住宅購入時には必ず確認!新耐震と旧耐震の見分け方

2016-04-20

新耐震基準と旧耐震基準


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本来、人の命を守るべき建物が倒壊し人の命を奪ってしまう。そんな報道を目にするたび、建物の耐震性はやはり非常に重要なものであると改めて意識せざるを得ません。


日本は地震大国ということもあり、地震に対してどのような建物を建てなければならないかということを建築基準法で制限しています。


1981年5月31日以前の建築基準法では、震度5強程度の揺れでも倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能なレベルで建築することが義務付けられていました。


そして、1981年6月1日に施行された建築基準法の改正で、耐震に対する設計方法が根本的に見直しされ、震度6強から震度7の揺れでも建物が倒壊せず、最低でも「人の命が守られる」ように建物の設計や構造が強化されています。


この1981年6月1日を境に、それより前の建物は、旧耐震基準の建物、それ以降の建物は新耐震基準の建物と言われています。


新耐震と旧耐震の見極め方に注意


ところで、中古住宅を買われる場合に注意していただきたいのは、建物が建った時期で新耐震基準か旧耐震基準かが決まるのではなく、「建築確認申請がいつ行われたか?」で決まるということです。


建築確認というのは、役所に対して「こういう建物を建築しますがよろしいでしょうか」と申請を出すという手続きのこと。

つまり、1981年6月1日に建物が完成していたとしても、建築確認申請の日付が1981年6月1日より前となれば、この建物は旧耐震基準の建物ということになります。


中 には、「このマンションは、1982年に竣工(建物が完成)しているので大丈夫です」などとおっしゃる不動産屋さんを見かけることがありますので注意して ください。この時代の中古マンションを購入する場合は、建築確認済証の写しや台帳記載事項証明書を入手して確認することが必要です。不動産業者に言えば入 手することができます。


私の経験ですが、1983年に竣工した建物を調査した際、建築確認申請の日付が1980年5月というものがありました。

このマンションは非常に規模の大きい物件でしたので、建築期間が長いものだったのです。ですから、建物の完成時期が1983年ではあっても、役所が建築を許可した建築確認済証は、旧耐震基準のもとに出されていたようです。


旧耐震は買ってはいけないのか?


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では、旧耐震基準の建物はすべて危険な建物なのでしょうか?


阪神淡路大震災では、1972年~1981年に建築された建物で無被害だったものは50%弱、軽微な被害だったものが25%程度となっているそうです。


も ちろん、今回の熊本地震における揺れ方のほうが、建物が倒壊しやすい周期でかつパワーもあったという報道が一部でなされており、阪神淡路大震災の事例をそ のまま鵜呑みにすることはできませんが、旧耐震基準の建物の中にも、現在の基準に匹敵するくらいの耐震性を持っているものが実際に存在しています。


たとえば、旧耐震マンションでも耐震工事を行っている物件はそれなりの耐震性があるはずです。また、耐震診断を行った結果、十分な耐震性を備えていると判断されている物件もあります。


一方で、新耐震基準だからといって絶対に大丈夫というわけではなく、手抜き工事などのトラブルもありますので、ホームインスペクションなどを通じて、建物の状態をチェックすることも重要だと思います。

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