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安心住まいのためのお役立ちガイド

[住宅購入時のチェックポイント]
構造が心配な人の中古マンションの探し方

2015-11-13

マンションの杭施工に不正があったニュースにより、マンションの構造が大丈夫なのか不安な方が多いことでしょう。

残念ながら、耐震性といった構造に関する不具合は、柱や梁などの共用部分に発生するひび割れなどの事象を時間をかけて観察していかないと判断することは難しく、「こうなら大丈夫」「こうなら心配」と容易に判断する方法がありません。

でも、中古マンションを買う人は少しでも判断材料が欲しいもの。そこで、最低限、チェックしておくといいことをご紹介します。

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●「新耐震基準」で建てられている

具 体的には1982年完成以降(※後述あり)の建物を探します。建物の耐震基準が「1981年6月1日」に大きく変更されたからです。この日以降に国(又は 委託の民間確認機関)が設計図を審査した物件は、大地震発生時に大きく壊れたとしても、“人命を損なわない”程度の破損に留まる強さをもっています。

対 して、1981年5月31日まで使われていた「旧耐震基準」は、大地震発生後に再度住み続けられるかどうかどころか、人命を守れるかどうかの確証がありま せん。工事に手抜きがなくまともに建てられていたとしても、古い基準ゆえに大地震時に人命が損なわれたり建物が再利用できなくなるほどの壊れ方をするリス クがあるのです。

※なお、建設にかかる期間は物件により異なるため、1981年~1983年に完成した物件は新耐震・旧耐震が混在しています。より正確に調べるなら、仲介会社などに「この物件の建築確認は1981年(昭和56年)6月1日以降かどうか」を調べてもらいましょう。

●旧耐震基準でも新耐震同等と確認されている

国は、来るべき大地震に備え、旧耐震基準の建物に耐震診断と必要な耐震補強を推奨しています。それを受けて、旧耐震基準のマンションの中には、管理組合が耐震診断を行い、補強工事を行っているものがあるのです。

耐震補強工事が済み、構造計算上は新耐震基準と同等に見なせる物件だと、「耐震適合証明書」が設計事務所から発行され、住宅取得時にかかる各種税金の減免を受けられることも。

なお、見た目には新耐震基準に値するような耐震補強をしているかわからない物件もあるため、仲介会社などから「補強済み」と紹介があった場合でも、何らかの証明書の写しを見せてもらうようにしましょう。

●(より高い耐震性を求めたい方)耐震等級2で建てられている

2000年より始まった「住宅性能表示制度」では、耐震性を1(普通)~3(強い)の3等級に分けて表示する仕組みが生まれ、それらの数字が載った「住宅性能評価書」を売主不動産会社が取得している物件があります。

住 宅性能評価書がある物件の中には、非常に少ない数ですが、「耐震等級2」という一般的なマンションの1.25倍高い耐震性を持つマンションが供給されてい ます。大地震発生時に人命を損なわない事に加え「建物が大きく破損しづらい=建て替えレベルには至らないであろう」という性能が見込まれています。

柱 や梁といった構造材が非常に大きくなるので、窓が小さくなったり部屋に大きな梁が出っ張ったりというデメリットも。建設コストがかかることから供給された 物件数もわずかで、必ずしも住みたいエリアに耐震等級2が建っているとは限りません。念のために仲介会社に調べてもらう程度にしましょう。

●管理組合が共用部分の調査・点検を実施したことがある

残念ながら、一住戸の売買に絡んで共用部分を観察していっても、明らかにおかしな事象が起きていないかぎり、潜んでいるリスクに気づくことは専門家でも難しいもの。そうすると、頼りにできるのは「先輩住民」である管理組合です。

外壁タイルや柱・梁などに何か異変が起きて調査を行っていることもあれば、予防的におかしなものがないか第三者に調査・点検(※)してもらっているマンションもあります。

※管理会社などによる日常的な“見回り”の点検ではなく、建築物の調査専門会社への調査・点検委託

過去の調査で特に問題が見つからなかったからといって、未発生なだけかもしれずリスクが無いと言い切れませんが、少なくとも早々に見つかるようなひどい構造的な欠陥などはチェックされている可能性は高まります。

●管理組合の修繕積立金が十分に積み立てられている

建設時の大いなる欠陥については、所有者がいくら修繕工事を積み重ねようが抵抗しようがありませんが、健全に建てられたのに、修繕を怠ったことが原因で、雨漏りやひどい場合は耐震性に支障が出る不具合を引き起こしているケースがあります。

築12年目~15年目くらいに行われる1回目の大規模修繕工事には予算が足りても、24年目~40年目くらいの2回目、3回目の大規模修繕工事のときには予算が足りず、借入をせざるを得ない計画になっているマンションが結構多いもの。

借 り入れしてでもきちんと修繕する管理組合もあれば、負債が増えるなら見送ろうと、建物の劣化を放置する管理組合も。建物が傷むリスクをより減らしたいな ら、修繕が現実的に行なえる修繕積立金の計画になっているのか、仲介会社に「長期修繕計画表」を取り寄せてもらい、チェックしましょう。




これさえわかれば見抜ける!という特効薬はありませんが、すでに何年、何十年と人が住んできた中古マンションは、建物の不具合や修繕の履歴、管理組合の活動状況など得られる情報もたくさん。判断材料を少しでも増やせるよう、仲介会社に相談しながら情報収集してみましょう。
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