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[住宅購入時のチェックポイント]
マンション「既存不適格物件」は要注意!?

2015-10-27

さて『既存不適格物件』とはなんでしょう・・・?


建物を建築した当時、当時の建築基準法などの法令に適合するように建てられていたものの、その後の法令改正等によって、現在の制限に適合しなくなってしまったと物件のことを、既存不適格物件と言います。


実は築年数の古いマンションなどの場合、よく見かけます。


中古マンションイメージ

既存不適格=違反建築物?


建築基準法は、原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた結果、現在の法律に適合していないからといって、「直ぐに取り壊して適法な建物に直せ!」と言われるわけではありません。


既 存不適格物件は、建築時に適法であった行為を事後に定めた法令によってさかのぼって違法としないこと、既に建っている既存不適格物件をすべて違法としてし まう場合に発生するであろう社会的混乱から、基本的にはずっとではないけど見逃しましょう、という考え方になっています。


“既存不適格物件”となるケースとは?



●用途地域が決められる前から建っていた工場などで、後になって住居専用地域などに定められたような場合

●かつては、20mあるいは31mといった高さ制限で建物の規模を制限していましたが、1968年の建築基準法改正により、建物の規模を容積率で制限するようになった結果、現行の容積率をオーバーしている場合

●日照権訴訟が多発したことにより、1976年の建築基準法改正で日影規制が導入され、現状の規模あるいは形状の建物が再建築できないような場合

●1981年の建築基準法改正で、耐震基準が改正された結果、現行基準に満たない耐震基準の建物である場合(旧耐震基準の物件)


既存不適格物件で注意したいポイント


住宅ローン

<建替え>

現在と同じ大きさの建物が建てられない可能性が高いという問題があります。マンションの場合、当初の建物と同規模以上のものが建築可能であればよいのですが、そうでない場合、あらたに売却できる住戸がないため、費用確保等の問題もあり、建替えは困難でしょう。



<住宅ローン審査>

金融機関によっては、既存不適格物件には融資しないというところもあります。特に容積率オーバーや建ぺい率オーバーの物件についてはハードルが高くなる傾向にあります。


既存不適格については、重要事項説明書に記載されるケースがありますが、詳細について説明が足りない場合もありますので、仲介事業者には十分な説明をしてもらうよう注意をしましょう。

とはいえ、ライフステージにあったそれぞれの住まい方、場所、価格など物件ごとに魅力は様々です。注意ポイントをよく理解した上で納得し購入すれば「こんなはずじゃなかった」とはならないでしょう。

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