さくら事務所ホームインスペクション北海道(住宅診断・住宅検査)

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アフターフォローのよくあるご質問

建物全般について(メンテナンス方法など)
定期点検前の注意点について(ご自身でのセルフチェック)
内覧会前後・お引き渡し前の注意点について
マンションに関するご質問について(専有・共用部分・管理組合など)
不動産取引全般について(契約・手続きなど)
ホームインスペクション(住宅診断)や、その他の検査について

建物全般について(メンテナンス方法など)

フローリングの傷直し
Q

入居後、フローリングがだいぶ傷ついてしまいました。
傷を治すのはどうしたらいいでしょうか?

A

ホームセンターにフローリングの傷補修専用道具が売られていて、ご自身で補修していただくこともできると思います。
ただし、ご自身で補修される場合には、上手に直せない場合があるかもしれませんので、はじめに目立たない場所で補修を試してみてください。
もし補修する場所が多い場合には、補修業者に補修をご依頼されたほうが手間がかからず良いかもしれません。

玄関タタキの傷、汚れ
Q

玄関の石全体に無数の傷が付いているのですが、こんな物なのでしょうか?
光の反射によっては汚れのように見えて気になります。
フローリングのようにコーティングもあるらしいのですが良いメンテナンス方法はありますでしょうか?

A

石タイルは靴底に小さな砂利などが付いた状態でたたきを歩いたりすれば、表面に多少の擦過傷が付いてしまうものだとお考えください。明らかな割れや欠けは別として、生活する上でついてしまう傷については、玄関の床という場所を考えると、防ぐのは難しいかもしれません。直す場合は、細かな線状の傷だと補修痕目立ってしまうこともありますので、もう一度きれいな石に交換してもらうほかありません。ただし、これも交換後、やはり多少の擦過傷が付くかもしれません。
玄関のたたきは防水施工が行われている訳ではないので、大量に水が掛かるような場合はふき取った方が宜しいかと思います。また、バケツやホースを使って水を流すような掃除も行わない方が良いでしょう。
コーティングですが、効果については詳しく存じ上げ無いものの、コーティング材によってせっかくの質感が損なわれてしまう可能性もありますので注意が必要です。 マイホームなのですからあまりにも痛んだのであれば新たにご自身の好きな素材に張り替えるするという楽しみもありますので、コーティングの費用に対してご家族のライフスタイルやお掃除の頻度などを考慮された上で検討していただくのが宜しいかと存じます。

フロアコーティングについて
Q

オプションでフロアコーティングを進められています。
フロアコーティングはするべきでしょうか?

A

フロアコーティングは施工後にトラブルも報告されていますので、
メリットとリスクをきちんと知ってご検討されることが大切でしょう。
●まず、考えられるメリットとしては、表面がコートされることでお掃除が楽になるという事と、仕上がりが綺麗という事が挙げられるようです。通常のワックスでも、掃除機やクイックルのようなハンドル付きの掃除道具で埃などの清掃はできますが、表面のつやが失われやすかったりするという点では、コーティングした床のほうが継続的に見た目が綺麗かもしれません。
●リスクとして挙げられるものは、コーティングをした場合も絶対に傷がつかないわけではないということや、つやが永久的ではないかもしれない可能性と、フローリング材との相性により、コーティングをする事によって床鳴りが起きる可能性です。
コーティング剤により、耐摩耗性能は異なるでしょうから、どういった傷であれば防げて、逆に防げないケースがあるのか、また、つやなどがどのくらい継続するのかは事前にメーカーに聞いておかれることをお勧めします。
また、床鳴りの発生は過去にも耳にしたことがありますが、フローリングの継ぎ目の内部にコーティング剤が入り込むと、人が歩いてフローリングが少し動くたびに音は生じるそうです。 この場合、施工会社やフローリングメーカーの施工によるものではないと判断されますので、保証(補修)が受けられないことがあります。その他の不具合が発生した場合でも、コーティングとの関連があるかもしれないと判断されると、やはり保証対象にはならないことがありますのでコーティング業者さんに保証範囲などをご確認ください。
私共といたしましては、年に1・2度程度、ワックスがけ等のメンテナンスを行っていただければ、床材の性能を維持するのは十分であると考えておりますが、コーティングにかかる費用とリスク、得られる効果をご家族のライフスタイルやお掃除の頻度などと勘案された上でお決めいただくのが宜しいかと存じます。

家具によるフローリングの傷対策
Q

フローリングに傷をつけないために家具を置く前に、市販の傷防止の靴下?みたいなのをつけたいと思ってます。
ベッドの4隅のみにつけて、ベッドのバランスが崩れて壊れたりしないでしょうか?
また、我が家は、テレビ台を鉄パイプのものを利用してます。鉄パイプだと傷がものすごく目立つ気がするので防止したいと思いますが、何か対策はありますでしょうか?
あまり動かさないものに対しては、得に何もする必要はないですか?
また、ローリングタイプの椅子もフローリングの傷のもとになると思いますが、対策方法があれば教えて下さい。

A

傷対策で頻繁に動かさないことを前提とすれば、ホームセンターなどでも売られている、家具の下の四隅に置くジェル状の「耐震シート」のようなものがいいと思います。厚みもあまりありませんので、特段、家具を使用するにあたっての不都合は無いのではないでしょうか。(説明書をお読みになって設置してくださいね)
よく動かす家具は(ダイニングチェアーなど)は、足先を包み込むような布製やゴム製の保護カバー(振動や音を防止する専用商品が売られています)がいいと思いますが、キャスター付きの製品に関しては、取り付けることができません。
ですので、家具側(キャスターの車輪側)に何かを取り付けるより、下にカーペットやラグマットを敷いていただくほうが、傷を防止するには適切ではないかと思います。

庭の芝生について
Q

庭の芝生が庭木のある南側があまり生えず、雑草が生えてしまいました。
どのようにしたら青々とした芝生になるでしょうか?

A

植物にとって土壌、日照、水分などが基本的な生育要素ですが、芝生も当然これらの要素がバランスよく管理されないとうまく育ちません。
芝生を生育させようとすれば、雑草なども一緒に育ってしまいますので、手間はかかりますが雑草を抜いたり、樹木については葉を刈んだりしながら、しっかりと水遣りをすることが大切でしょう。 また、環境により芝生の生育状態は変化しますので(根付かず、枯れたままになってしまうなど)、どうしても生育しない場合には、芝の種類を変えてみたり、枯れた部分のみ新しい芝生を植えてみてはどうでしょう。種類は10種以上ありますから、環境にあった芝生を選択すれば生育しやすくなるかもしれません。
もし、周りの木々や建物の影響で日差しが遮られる場合や、土の状態などよりどうしても芝が発育しない場合は、芝以外の植物を植えることをご検討されてみてはいかがでしょうか。
いずれの場合も、ガーデニングショップなどでお庭の環境を説明されてご質問されると適した種類のものを紹介していただけると思います。

フローリングの隙間 その1
Q

フローリングのジョイント部分の隙間についてですが、大きなものですと、2ミリ以上あり、これは直してほしいなと思っているのですが、1ミリ程度の隙間(つめを突っ込むと入ってしまう感じ)のものは探すと結構あります。 施工上、フローリングジョイント部分の隙間はどれぐらいが許容されるものなのでしょうか。

A

フローリングジョイントの隙間は、フローリング表面の樹木が温湿度の影響で伸び縮みすることを想定して設けられており、隙間が小さすぎるとフローリングが伸びて、伸びたフローリング同士が押し合うようになり継ぎ目部分で盛り上がってしまったりする恐れもあります。 ですので、隙間にごみがたくさん溜まってしまうなどの清掃の問題を除けば、隙間そのものが大きめに確保されていることに性能上の問題はありません。
隙間の許容範囲ですが、製品や張り方によっても異なるため、施工会社にメーカーが推奨する隙間量がどの程度かをお聞きいただき、その幅と現在の幅を比較していただくとよろしいかと思います。 また、推奨している幅以上の大きな幅の場合は性能上は問題は無いものの、生活に支障がある、或は見た目にとてもある部分だけが目立ってしまっている場合は、目立たなくできないかをご相談されてもいいと思います。
まずはリビングや通路など家具がなく目立つところについて対策や製品の特性についての説明を聞いてみて下さい。無理に隙間の調整を行ったことで、床鳴りが始まったり前述のようなフローリングの盛り上がりなどが起きてしまう場合もありますので、ご注意ください。

フローリングの隙間 その2
Q

リビングのフローリングの隙間が最近気になってきました。
最初からだったのかもしれませんが、リビングのフローリング(床暖房付)に1mm弱の隙間があるところが何箇所かあります。これくらいの隙間は普通なのでしょうか?

A

製品によっても隙間は異なりますので、最終的には施工会社からフローリングメーカーに施工上の適正クリアランス(隙間)を確認していただくのが確実だと思います。
一般に、フローリングは木材の特徴として温度・湿度の影響で伸び縮みすることがあるため、継ぎ目部分には多少隙間を設けるようになっていることが多いです。
ですから、冬季にフローリングが乾燥収縮すると隙間が大きくなったり、夏季に湿度で膨張すると隙間が小さくなることはあるかもしれません。特に冬季については、床暖房を使用することで強制的に熱を加えますから、多少収縮量も大きくなり、隙間が他部分より大きくなることも考えられます。
季節が変わることで隙間量が変化するようであれば、無理に直す必要はない隙間かもしれません。
定期点検時に施工会社に「一般的に起き得る程度かどうか」を確認なさってみてください。
他の部屋の隙間よりも特に隙間が大きくごみが溜まって清掃に困る場合や、隙間から下地材が見えているような場合は修繕をしてもらえる可能性もありますので、施工会社に症状を伝えてください。

フローリングと巾木の隙間
Q

壁の巾木と床との間にすき間が生じています。すべての部分で生じているわけではないですが、特に外壁に面した壁で顕著に生じているようです(4ミリ程度のすき間になっている部分があります。) また、リビング以外の洋室でも、(家具等の関係で完全には確認出来ていませんが) 同様のすき間が多少なりともあります。 この点、見栄えの点に加え、室内の水蒸気が侵入して壁内結露の原因になる可能性があるのではないか等、懸念しているのですが、放置しておいてもよいものでしょうか。

A

まず、湿気が巾木と壁の隙間から壁内に入ってしまわないかという点についてですが、通常、巾木は壁の表面に貼られているため、特に隙間を埋める目的でつけられていません。 つまり、もし巾木を取った場合であっても、壁の裏側に室内の空気が大量に流れ込むような懸念はありませんので、特段湿気の影響などは心配されなくていいでしょう。
巾木と床の間に生じた隙間ですが、冬季は空気が乾燥することと暖房による室内の乾燥により、幅木が縮んで反り、床とのすき間が大きくなることがあります。
収縮・反りの発生は抑えることができませんが、どうしても見た目に床との隙間が大きくて気になる場合は、定期補修の際に、巾木の調整(補修)をご依頼されてみてください。隙間が目立ちにくいように改良してもらえる場合もあります。

フローリングの床鳴り
Q

歩くたびに床がパキパキ鳴ります。静かに歩いていても鳴るので気になります。床を張り替えたほうがよいですか?

A

床鳴りについては、フローリング同士の擦れや、下地とフローリング仕上げ材間の隙間などが原因となり、踏むたびに鳴るケースが多いです。こういった原因の場合は、床が抜けてしまうなどの心配は無く、音が気になることを除けば生活上の機能に支障はありません。床以外の他の部分に関連する不具合が無く、単純に音だけが生じている場合、居住者の方が気にならなければそのまま生活されても大きな問題は無いかもしれません。
フローリング同士が擦れる理由の一つとして、季節の移り変わりにより湿度・温度の影響で木材が伸縮することが挙げられます。 夏場の湿度が高い季節から、秋・冬と湿度が低下していき、それに伴なって、フローリングも乾燥していきますのでフローリング同士の隙間が大きくなり、当初異変が無かった床で床鳴りが生じることがあります。また、逆に、夏場に湿度が高くなることで木材が膨らみ、隙間が小さくなって床なりが生じることもあります。
きちんと施工されている場合でも、上記のような理由で多少床鳴りは起きることがあり、また、床材としての機能上は大きな問題が無いのであれば、まずは少し様子をみていただき、季節の変化によって床鳴りが軽減しないか経過観察されてみてはいかがでしょうか。 もし、音が非常に大きく複数箇所で何箇所も起きていたり、また、経過観察しても一向に収まらないような場合は、2年目までの定期点検時に売主に点検依頼をされたり、また、アフターサービス窓口に問い合わせされてみてください。張替え以外にも、床材に目立つ傷をつけずに床鳴りを軽減できることがあります。
張替えないと是正できないケースもありますが、同じ製造番号のフローリングでも、出荷時期が異なる場合は木材の色味が少し異なることがあり(ロット違いといいます)、張替えを一部分で行った場合に、周辺部分と色が微妙に異なってしまうこともあります。ですので、まずは張替えを目的とはせず、現在の症状を施工会社および床補修を行っている会社に見てもらい、修繕方法のご提案をお受けになってみてください。
<一戸建ての1階床の場合>
上記のフローリング材の乾燥収縮以外にも、床下で床を支えている「束」がきしむなどして音が鳴っていることもあります。一度点検に来てもらい、束の床鳴りではないかどうかも確認していただくといいでしょう。

ホルムアルデヒドについて
Q

ホルムアルデヒドの値なのですが、ホルムアルデヒドは気温が高くなると値が大きくなるという話を聞きます。
たとえば夏の高温時などでは、指針値を超える可能性もあるのでしょうか?
今回は建築してすぐなので、時間がたてばもう少し落ち着くものなんでしょうか。あまり気にすることはないですか?

A

ホルムアルデヒドという物質は、木質系建材(例:木製ドア、フローリング、物入れの棚板など)を製造する過程で使用される接着剤等がもととなり発散されます。 ご質問のように、一般に、気温が高い条件下では発散量が増えやすいと言われています。これはご家庭で瞬間接着剤を使って物をくっつけたり、女性がマニキュアを塗って乾かすときと同じようなイメージです。ですから、気温が高い時期には、室内の空気をなるべく外に出し、新鮮な外気を取り入れるために、より頻繁に換気を行われることをお勧めします。
平成15年に改正された現在の建築基準法では、JIS規格の特定の等級の建材を使用することと、24時間換気システムを適切に設置することを義務付けしています。ですから、室内の化学物質濃度に対する「規制」は存在しません。厚生労働省はホルムアルデヒド濃度の指針値(ガイドライン)として0.08ppm という数値を出していますが、これはあくまでも「目安」とされていて、適切な建材使用と換気計画のもとでも、実際には高温かつ換気が不足した環境下では、指針値を超えてしまう可能性は否定できません。
ちなみに建材からの発散は、環境によって異なりますが、数年掛かるとも言われています。経年すれば濃度が下がると思いきや、建材から発散したホルムアルデヒドが室内に滞留してしまっていることもありますので、年数に関わらず、常に換気は必要であるとお考えください。
また、前述のように夏場の濃度が高くなりやすいということに加え、冬場も暖房を使用し、外気を取り入れる給気口を塞いでしまう方もいらっしゃることから、冬場も実は濃度が高くなってしまうことがあります。ですから、「入居後いつまで」ということに関わらず、通年で壁の給気口を開け、24時間換気扇を動かしておくことと、できるだけ窓を開けて換気することが大切です。

コンクリートのひび割れ・クラック
Q

コンクリート表面のひび割れ部分を昨年指摘したところ、ペンキのようなものを塗って終わりましたが、やはり目立つように思います。
埋めることはできますか?と業者に言ったら「埋めると今より目立つ」と言われました。ひび割れ部分を削って埋める方法と、削らないで埋める方法があると言われましたが、どうなのでしょう?

A

コンクリートの乾燥収縮による小さめなひび割れ(ヘアクラック・0.25ミリ程度)は、通常は削って補修材を注入する補修方法ではなく、一般的にはそのままとするか(経過観察)、見た目に気になる場合は表面に補修材を塗る方法が取られます。
ひび割れの幅や深さに応じて補修方法が異なりますので、そのひび割れに合った補修方法の選択が大切です。
たとえば、ひび割れの幅が大きかったり、内部の鉄筋に届きそうなほど深いひび割れの場合には、どの程度進行しているか確認する必要があるので、V字にカットして(削って)、補修材で埋める補修方法を選択します。
ただし、ヘアクラックの場合も深い部分まで割れていることが懸念される場合は、V字にカットする補修方法が選択されますので、まずは現状のひび割れ幅・深さなどがどうなっているのかをお聞きになってみてください。そのうえで、適切な補修方法が取られている場合は、後日ひび割れがさらに進行していないかどうかの経過観察をされてみてください。
※ひび割れを発見された場合は、入っている位置や長さなどを記録されておく事をお勧めします。
・亀裂の位置がわかるような全体が見える写真と亀裂箇所のアップ、できれば定規をあててクラックの幅もわかるようにしておくとわかりやすく記録できます。
・クラックの位置がわかるよう平面図に記載していただければよいかと思います。
ひび割れの数や幅、方向や位置、建物の設計仕様などによって原因は異なりますので、アフターフォローでご相談いただく場合はできるだけ、それらの資料をお見せいただければ幸いです。

給湯器について
Q

入居して洗面所のお湯を出してみたのですが、なんとなくお湯が出るまでに時間がかかっているような気がします。普通なのでしょうか?

A

お湯になるまでにどの程度の時間が掛かっているかにもよりますが、ガス給湯器を使用している場合はお湯が出るまでに多少の時間がかかるのは一般的な事象です。
原因としては、給湯器を使用していない間に冷めた水が蛇口から給湯器内の配管内に溜まっており、その水が最初に出るためです。
給湯器から蛇口までの距離が遠い場合は、配管の距離も長くそれに伴い溜まっている水の量が多いため、お湯が出てくるまでに時間が掛かります。
もしお湯が出てくるのに非常に長い時間が掛かる場合は、その他にも原因がある可能性はあります。給湯器の動作不良や、住戸内を通っている給湯管の保温工事が適切でない場合(蛇口に来るまでにお湯が冷めている)などが挙げられます。
もし、お湯が出てくるまでにかかる時間がガス給湯器を使用するときの一般的な時間なのかどうかが判断できない場合は、定期点検時に施工会社に実際にお湯を流して確認してもらったり、また、マンションの場合は、他住戸の方にお願いして試させていただき概ね同じくらいの時間が掛かるか比較するなどされるといいと思います。
給湯器や配管に問題がありそうな場合は、施工会社に点検をご依頼ください。

住まいの防犯性を高めたい
Q

今よりもっと住まいの防犯性能を高めたいと思っています。防犯性を向上させるには、どんな方法がありますか?

A

窓からの侵入は、ガラスを割って手を室内に入れ、クレッセント錠を外して窓を開けるという手口が多いようです。ですので、窓からの侵入を防ぐためには、窓をどうやって動かせないようにするかがポイントのようです。
ご自身でも簡易的できる対策としては、サッシに市販の補助錠や振動センサーを取り付けるなどの方法があります。
それぞれ、ガラスを割る箇所を増やして侵入を手間取らせたり、警報音で威嚇するためのものです。 ただし、これらは相手を手間取らせたり驚かせる効果はあっても、最終的には室内に入ることが出来てしまうかもしれません。
もし、もう少し高い防犯性を求める場合は、ガラス面に防犯フィルムを施工してもらう方法があります。これは、ガラスを破れにくくし、侵入に掛かる時間を非常に長引かせるという目的のものです。製品によっては、人が手を入れられるほどは穴が広がらないようなフィルムもあるようです。 製品によって厚みなどが異なりますので、ガラスを破るのにどのくらい時間がかかる製品であるかは調べられたほうがいいですが、窓ガラスの防犯対策としては効果が高い対策と言えるでしょう。
また、日中、網戸にしておくことが多い窓には、面格子を取り付けるのもよく採用されている防犯対策です。
その他には、センサーが感知すると自分の携帯電話に連絡が来るようなランニングコストがかかりにくいセンサー装置や、警備会社とホームセキュリティ契約を交わし、警備会社につながっているセンサーや防犯カメラを設置するなどの方法もあります。
いずれの場合も、対策を施すほどにコストが掛かってしまう傾向はありますので、ご自身が気になっている程度に応じて対策を実施されることをお勧めします。

海外出張などで空家にする場合の注意点
Q

長期にわたり外国出張することになりました。
その間の管理は、リロケーションサービスを利用して、月に数回掃除に来てもらうつもりでいます。
そこで、リロケーション会社に特に伝えるべきことや、留守中特に心得るべきことなどございましたら、お教えいただけますと幸いです。

A

お留守の間の管理専門会社にご依頼されるのが一番いい方法だと思います。
専門会社はおそらく空室管理の方法を理解していると思いますが特に以下の点をお伝えになるといいと思います。
・24時間換気を常時作動しておくこと(同時に給気口を開放させておく)。また、給気口内のフィルターの汚れをたまにチェックしてもらい、汚れている場合はフィルターを水洗いしておいてもらう(目が詰まっていると空気を取り入れにくくなる)。
・キッチン、洗面所、洗濯パンのトラップ(排水管内)に臭い逆流防止で溜まっている水(封水)が蒸発してしまわないように、たまに水を流す。
換気をしない、通水をしないのが最も部屋の内装材への影響や臭いのもとになりますので、上記のようなちょっとした配慮を行うだけでも、良好な環境が維持できると思います。

定期点検前の注意点について(ご自身でのセルフチェック)

一年点検の注意点 (一戸建て)
Q

もうすぐ1年点検です。あらかじめ自分で調べておいたほうがいいところがあれば教えてください。(一戸建て)

A

築後一年程度だと、一般的に「経年劣化」と呼ばれる事象はそう多くは起きないと思われます。ただし、塗装仕上げの外壁などは日に当たることで乾燥収縮し、ひび割れが生じることもありますので、ひび割れが起きていないか、起きている場合はどの位置にあるかを確認されておくといいでしょう。
その他にチェックしていただくといい箇所を下記に記載してみます。
【建材(フローリング建具)や内装材(壁紙)等】
四季を通して伸縮を起こす材料ですので、それによる影響がどのくらい出ているかを確認します。
例えば…
・壁紙の乾燥収縮によって、著しいはがれや割れが生じていないか
・床の乾燥収縮によって鳴り・そり・割れが起こっていないか
(床のきしみは、今現在生じていなくても、ある時期に生じていた時期があればお伝えしてみてください)
【動かせるもの(サッシ・建具・引き出し等)】
使用することで動きが悪くなったり、異音が生じ始めることがありますので実際に動かして確認します。
例えば・・・
・扉の開閉時に枠に擦れていないか、扉同士がぶつかって損傷していないか
・木製扉のがたつき、そり、異音など
・手すり・タオル掛け、コンセントや照明用スイッチ等にグラツキがないか
【換気扇の状態】
キッチン、浴室、洗面室、トイレなどにある換気扇がきちんと動いているか、また空気が漏れ出していないかなどを確認します。
例えば・・・
・動作時に異音は起きていないか
・浴室の点検口から天井裏を見ることができるようであれば、機械本体とダクトの接続部から排気漏れが起きていないか触診で確認
【床下や小屋裏の状態】
できるようでしたら、点検口から床下や小屋裏を覗かれ、雨漏りなどの影響が無いかを確認します。
例えば・・・
・木部が変色していないか、水で濡れたような形跡は無いか
・床下の配管周りに水が溜まっていないか、濡れた形跡は無いか
【外周り】
外壁や基礎の状態、建売住宅の場合は敷地の状態を確認します。
例えば・・・
・塗装仕上げの外壁にひび割れが無いか
・サイディング仕上げの外壁に割れているところやシールが剥がれかけているところは無いか
・基礎表面に複数のボールペンで書いたような太さのひび割れが無いか
・庭の土が大きく窪んで水溜りが出来てしまう場所は無いか、植栽が手入れをしているにもかかわらず枯れてしまっていないか
以上のような点検を一度ご自身でなさっていただくといいと思います。
また、どこがおかしいのかわからないものの気になっている臭いや音などの「異変」がありましたら、そういったものも売主・施工会社に相談し、思い当たる部分の点検をご依頼されるといいでしょう。

一年点検の注意点 (マンション)
Q

もうすぐ1年点検です。あらかじめ自分で調べておいたほうがいいところがあれば教えてください。(マンション)

A

主に室内になりますが、チェックしていただくといい箇所を下記に記載してみます。
【建材(フローリング建具)や内装材(壁紙)等】
四季を通して伸縮を起こす材料ですので、それによる影響がどのくらい出ているかを確認します。
例えば…
・壁紙の乾燥収縮によって、著しいはがれや割れが生じていないか
・床の乾燥収縮によって鳴り・そり・割れが起こっていないか
(床のきしみは、今現在生じていなくても、ある時期に生じていた時期があればお伝えしてみてください)
【動かせるもの(サッシ・建具・引き出し等)】
使用することで動きが悪くなったり、異音が生じ始めることがありますので実際に動かして確認します。
例えば・・・
・扉の開閉時に枠に擦れていないか、扉同士がぶつかって損傷していないか
・木製扉のがたつき、そり、異音など
・手すり・タオル掛け、コンセントや照明用スイッチ等にグラツキがないか
【換気扇の状態】
キッチン、浴室、洗面室、トイレなどにある換気扇がきちんと動いているか、また空気が漏れ出していないかなどを確認します。
例えば・・・
・動作時に異音は起きていないか
・浴室の点検口から天井裏を見ることができるようであれば、機械本体とダクトの接続部から排気漏れが起きていないか触診で確認
【床下や天井裏の状態】
できるようでしたら、洗面台下やキッチンシンク下の点検口や、ユニットバス天井の点検口から床下・天井裏を覗かれ、水漏れなどの影響が無いかを確認します。
例えば・・・
・床下を見てコンクリートに水で濡れたような形跡は無いか(変色)
・天井裏を見てコンクリートに染みのようなものは無いか(上階からの漏水の有無)
・床下・天井裏ともにカビ臭いにおいが無いか(雨漏り等の影響懸念)
【玄関前・バルコニー】
タイルの状態や、雨水側溝などの状態を確認します。
例えば・・・
・タイルが複数枚に渡って割れていないか
・側溝にいつも水溜りができてしまう箇所はないか
・床シートがめくれあがったり膨らんでいるところはないか
以上のような点検を一度ご自身でなさっていただくといいと思います。
また、どこがおかしいのかわからないものの気になっている臭いや音などの「異変」がありましたら、そういったものも売主・施工会社に相談し、思い当たる部分の点検をご依頼されるといいでしょう。

セルフチェック・水平・垂直の確認
Q

水平・垂直確認で自分達で用意出来るものはないですか?

A

比較的手軽にホームセンターで購入していただけるものとすれば「水平器」や「下げ振り」などが挙げられます。
水平器:一部に水泡が入っていて線の中央に水泡がくれば水平・垂直です。
参考[ アルミ製水平器 ]
下げ振り:糸に重りがついていて、重りが止まった状態で糸と目的物との距離を数箇所測れば垂直がわかります。
参考[ 下げ振り保持器 ]
また、ご自宅でも糸と5円玉(50円でも可)で簡易的な下げ振りを作ることができます。
5円玉を10枚程度用意し、5円玉の中央に糸を通します。その糸を垂直を確認したい箇所の上部に固定し、5円玉が止まれったところで糸から壁(もしくは目的物)の距離を何箇所か測って同じ程度ならば、ほぼ垂直です。

内覧会前後・お引き渡し前の注意点について

内覧会後に見つかった不具合について
Q

万が一内覧会当日に気づかず、もしくは気にしなかったが、再内覧で気づいたり、やっぱり気になった点や、内覧会当日はOKだったが、確認会で異常があった場合指摘可能でしょうか。

A

再内覧会の日に気付かれたものは指摘されても大丈夫です。基本的にお引渡しまでの間に気付かれたものは施工会社に修繕してもらうことが可能です。
といいますのも、内覧会で指摘した箇所を修繕するために、職人が道具や資材を部屋に運び込むため、修繕作業時にそれらによって壁や床に傷がつけられてしまうことがあります。ですから、内覧会当日には存在しなかった傷や汚れが新たに発生していることもあるのです。
ですから、再内覧会時は指摘箇所の修繕確認だけでなく、玄関から修繕箇所への動線となる廊下や、修繕を行なった箇所の周辺の壁や床、ドアなどに傷や汚れが新たに発生していないかも、併せてご覧いただくことをお勧めいたします。
再内覧会のときに内覧会指摘箇所の修繕状態が思わしくない(例:傷を直してはいるが遠目からでも修繕箇所がはっきりわかってしまう)場合は、修繕完了を了承せず、再補修を依頼することも可能です。ご遠慮なく施工会社に補修をご依頼ください。
ただし、引渡しまでの間は、なるべく人を部屋に入れないようにできたほうが傷や汚れの発生を防ぐことができます。そういった意味では、もし見つけた傷や汚れがさほど気にはならなかったり、ご自身で入居後に簡単に清掃できそうなものであれば、修繕時の傷・汚れ発生の被害リスクとを天秤にかけていただき、あえて指摘しないという考え方もあります。
引渡し日以降については、通常、傷・汚れはアフターサービスの補修対象とはなりません。引越し屋さんだったり、購入者の方が室内に入ることで、その傷や汚れが施工会社関係者がつけたものかどうかの特定ができなくなるからです。しかし、設置物の緩みや動作時の異音など、使って初めて気付くような不具合については、アフターサービス規準の範囲内で補修してもらうことができます。
早急に手直ししなくても大丈夫なものは定期補修の時期にまとめて修繕してもらったり、早く手直しが必要なものについては随時、売主(不動産会社)のアフターサービス窓口までご相談されてみてください。

内覧会時の指摘事項の是正について
Q

現在、鍵の引渡し直前なのですが、内覧会で指摘した項目について、(再内覧会の時点でも)修繕が未済になっていました。
業者の方は「引渡し日までに直しますので」と言ってくれましたが、万が一引渡し日までに直っていない場合はどうしたらいいですか?

A

基本的には引き渡し日までに修繕を完了してもらうのが契約上のルールです。ですから、売主に「引き渡し日までに修繕が完了するように施工会社にきちんと指示を出して、売主も修繕状況を確認してほしい」とリクエストを出されてみるのがいいでしょう。
ただ、もしその修繕が急ぐことで雑になってしまうものがある場合は、「引き渡し日以降も継続して修繕させてほしい」という申し入れがある場合もあります。その場合は、内覧会のときに記載した指摘シートに工事完了印を押さないようにしたり、別途修繕計画を記載した具体的な書面を発行してもらうなど、修繕が曖昧に終わらされないよう、紙媒体での約束をしてもらうといいと思います。
いずれにせよ、現時点で残っている指摘箇所について手直し完了予定日などをまずは提示してもらい、売主・施工会社がきちんと補修計画を立てているかを確認なさってみてください。(もし手直し完了予定日が出てこなければ作成して提出してもらうようにご依頼ください)

現況有姿取引の注意点 その1
Q

現況有姿取引(完成済み物件の内覧会)について注意する点はありますか?

A

「現況有姿」とはいっても、機能上の問題があっても直さないという意味ではなく、キズや汚れなど一定の範囲のものについては完成後の修繕は売主に実費負担が生じるため、販売価格を割り引く分、その修繕は勘弁してもらいたいという内容が一般的です。ですので、修繕してもらえない内容はどういったものなのかを確認されておくといいでしょう。
完成前に購入した場合、引渡し前の内覧会で傷や汚れについても施工会社が補修を実施しています。これは、傷や汚れが生じる原因が、施工会社にのみ存在するからです。(引き渡し前は一般の方は現場に立ち入れないので)
たまに、建設時にきちんと施工されていない部分についても営業の方が「現況有姿ですので」と対応を断ることがあります。しかし、建具を動かすとそのたびに異音が生じる、壁が著しく傾いていることで家具が置きづらい・見た目にも気になる、大きな床鳴りが生じている・・・などは、竣工時に施工会社がきちんと検査して仕上げていなくてはいけない部分ですので、完成後の販売だからといって対応しないということになると、本来引き渡されるべき性能が持たされない住宅を販売されているということになります。
「完成後、販売に伴い人が入ったことで生じた不具合については直さない」ということであり、明らかに販売時の見学程度では起き得ず、建物完成時には手直しされているべき部分が不具合のまま残っていた場合は対応してもらえるのかを確認しておくことが大切です。

現況有姿取引の注意点 その2
Q

じゃあ、一般的にどの程度まで対応してもらえるケースが多いの?

A

水漏れや明らかな建具の動作不良(動きが固かったりこすれる音がするなど)については、建物の機能に関わる問題であり、販売時に見学する人によって引き起こされた不具合とは言えないですから、ほぼ間違いなく対応してもらえるでしょう。 傷や汚れについても、遠目から見てはっきりわかり、部屋の清潔感を著しく損なうようなものは対応してもらえることがあります。
現況有姿の趣旨は「値下げしている分、遅かれ早かれ生じるであろう小さな傷汚れはご勘弁を」ということですので、多少の傷・汚れ以外で、生活上動かすものなどについては、補修を依頼されてもいいと思いますし、現実にも傷汚れ以外の不具合は対応しているという会社が多いでしょう。 ただし、会社によっても対応が異なるので、逆に具体的に直せないものの例を聞いておくことがいいでしょう。

マンションに関するご質問について(専有・共用部分・管理組合など)

マンションの防音対策
Q

マンションの防音対策、(子供の足音)でおすすめがあれば教えてください。

A

お子様の足音などによる上下階のトラブルを防止するために大切なことは大きく2つに分かれます。
●1つめは、「コミュニケーション」です。
実は決して大きくはなく、共同住宅である以上は聞こえる程度の音が大問題に発展していることがあります。その原因の多くが、誰が住んでいるのかわからなくて、音の原因もわからないまま、受音室の居住者がストレスを抱えていることのようです。
知らない人同士だと、少しの音に対しても継続的に聞こえることで「非常識な人だ」「子供の躾がなってない!」と想像が膨らんでしまい、本来なら上階の方と穏和に話し合えば改善できるかもしれない程度の音についても、怒り心頭になってしまうのかもしれません。
ですから、お引っ越し後に、上下左右のお部屋にお子様を連れてあいさつをして回られることをお勧めします。その際に自分の家族構成や、生活時間帯(お子様が朝方よく動くなど)をお伝えし、「なるべく気をつけますが、自分達ではわからないこともあるので、お気づきのことがあったらいつでも教えてください」とおっしゃっておくと、音が聞こえたときに下階の方も「ああ、あのお子さんだな」とイメージしていただけたり、「ちゃんと下のことも気遣っていそうな方だったから我慢しよう」と思ってもらえる可能性もあると思います。 ちなみに、上階の方にもご挨拶されておくと、ご自身が音で困られたときに、同様に上階の方のことを想像できたり、また、気になることを伝えに行きやすくなるでしょう。

●2つめに大切なことが実際に 音が伝わりにくくなるような対策 を床に施されることです。
代表的な対策としては、お子さんが動かれる範囲にクッション性のきいた(毛足の長い)タイルカーペットやコルクフロアを敷くなどの対策です。効果の程度はわかりませんが防音用のクッションマットなども販売されています。こういったものを敷かれた場合でも、振動がフローリング⇒コンクリートスラブ(床盤)に伝われば音が下階に伝わってしまう可能性はありますので、対策を施したうえで走ったり飛び跳ねたりということへの配慮はなさってみてください。
まずは、引っ越し時のあいさつ回りとコミュニケーション。次にできる限りの床の遮音対策を行うのがいいのではないでしょうか。

管理組合について
Q

管理組合の理事長になってしまったんですが、何をどうしたら良いのかわからなくて!

A

理事長となられたということで、漠然と大変だなと感じる方が多いようですが、あまり不安感は持たなくてもよろしいかと思います。皆さんの建物であり、また、住み続ける限り、いつかは理事会役員は回ってくるものですから。
まず、入居してから時間が経っている場合は、現時点での問題点などを確認されてはいかがでしょうか?
例えば、修繕計画の見直しや管理会社への委託費用の見直しなど。
また、区分所有権の居室(各住戸)に関しては皆さん敏感ですが、意外と共用部の問題点は見落としがちです。通常、1年に1回程度は管理組合で不具合が発生していないかを確認することが望ましいと思います。
これらは、遅かれ早かれ居住者全員で関わらなくてはいけないものにもかかわらず、そのまま放置されがちですので、この際、自らいろいろとできる立場になれたと前向きに考えて、頑張って下さいね。

駐輪場が狭すぎる
Q

現在、私の住んでいるマンションでは「駐輪場が狭すぎる」という問題が話題になっています。
自転車間の間が狭すぎて、自転車が駐輪できない、他の自転車とぶつかって自転車が破損するという問題が起こっています。
そして、これらは施工会社の設計ミスではないか?という話になっています。
施工会社に損害賠償の請求を行うことはできますか?
設計ミスかどうかはまだ分かりませんが、なんらかの解決へむけてのアクションを取れればと思ってます。

A

自転車置場については、多くのマンションが抱えている問題ですね。
まず、施工会社の設計ミスについて、住民の方々から直接責任を問うことは困難と思われます。
理由として、不動産の売買契約の場合、契約当事者はあくまでも売主(不動産会社)と買主(住民の方)です。ですからお手元にある契約書にも、契約者の欄に施工会社の社名は記名されていないと思われます。
ですから、まず買主(管理組合)から責任を問うのであれば、売主に行うことが正式な流れです。
余談となりますが、管理組合から売主が設計についての責任を問われ、売主が補修を実施することになった場合、売主の立場としては自身が直接製作したものではないものに対する損害が生じたということになります。ですから、売主と施工会社(または設計事務所)との契約の内容に応じて、施工会社(または設計事務所)は売主から責任を問われることは考えられます。
よって、今回のケースから考えますと、

1.管理組合総会で住民の方の意見・要求をまとめる
2.管理会社へ伝達する
3.管理会社から売主へ連絡
4.売主からの回答を確認する
という流れになります。
但し、管理会社の対応等が悪い場合、売主に直接連絡するという方法をとられても良いと思われます。

ドアストッパーは取り付けられる?
Q

玄関扉内側にビスで取り付けるタイプの「ドアストッパー」を取り付けたいと思っています。
この場合、共用部分に対する改良工事という位置づけになり、勝手に取り付けてはいけない事になるのでしょうか?
もし、共用部分の改良工事に当たる場合は、管理者の承認、理事会の決議をが必要でしょうか。

A

玄関扉については「玄関扉の錠および内部塗装部分が専有部分」というのが一般的と思われます。
ご自宅の管理規約を確認していただく必要はありますが、多くの場合、玄関の鍵を共用部分にしてしまうと、入居者が変わって錠前(シリンダー)を取替えするたびに、管理組合の許可が必要となるため、錠は専有扱いにしています。
また、内側の塗装については、特に外部に影響を与えるものではありませんので、専有部分とされていることが多いことと思われます。
さて、では『玄関扉にドアストッパーをビスで取り付けることができるか』という問題ですが、実は管理規約に関わらず、あまりお勧めできません。
原則、消防法上で、マンションの玄関扉を開放することは禁止されています。
共用廊下が避難経路に指定されているので、万が一住戸から廊下に炎が出てしまうと避難路を絶たれてしまう恐れがあるからです。ですので、マンションの玄関扉は自然に閉まるように作られているのです。
ですから、まず売主又は管理会社に、ドアストッパー取り付け(=ドアを開けっ放しにできるようにすること)について、法的な規制がないかをご確認されることをお勧めします。

不動産取引全般について(契約・手続きなど)

不動産を賃貸に出す場合
Q

自分の家を賃貸に出した場合の想定賃料を知りたいです。

A

地域によっても賃貸相場が異なりますので、ご自宅がある地域の不動産を扱っている複数の不動産会社に想定賃料をお問い合わせされると概算を教えていただけるかと思います。 また、インターネットで検索していただき、似た条件の物件の賃料やご自宅より優れた条件または劣る条件の物件の賃料を調べるのも方法の一つです。

物件の資産価値について
Q

検討中の物件の資産価値や、地域の将来性が気になるのですが?

A

将来的な資産価値については、その物件だけの条件ではなく、将来の経済状況なども関係してきますから、必ずしも安心を得られるような情報を得ることは難しいでしょう。 ただ、地域の将来性に関しては、周辺における都市計画の様子や人口動態等から、ある程度予測できる場合もあります。
資産価値を判断するというよりも、物件そのものが本当に自分の希望に見合った物件なのかどうか(住みたいと思う度合い)、また、その物件の特徴や性能面を理解しながら物件価格とのバランスを判断される方が適切なのではないかと思います。
さくら事務所では、ご自身で地域について調べるのが難しい方のために、「 不動産(土地・環境・建物)調査 」というサービスも行っております。直接現地へ伺っての周辺調査、行政の再開発計画等の有無や、都市計画・用途地域等から今後の地域の将来性について調査した結果をご報告差し上げています。

売主や施工会社の評判は?
Q

売主や施工会社の評判が気になります。

A

会社ごとの評判も参考にはなると思いますが、最終的には「物件ごと」で異なってきますから、絶対に参考になる情報とはいえません。
不動産(土地・環境・建物)調査 」サービスでは、会社概要や業者の指導・処分歴等を確認しておりますが、根拠をもってお伝えできる情報といえばこういったものに留まってしまいます。最終的には販売や施工に携わる担当者、職人さんや現場監督さんの技量により、どの物件も仕上がりにバラつきが生じますので、一概には言えないでしょう。
ただ、引渡し後のアフターサービス体制などは大切な情報ですので、専門の窓口部署を持っているのか、どういった仕組みになっているのかなどをお聞きになっておくといいと思います。

契約までの日数について
Q

中古マンション(または中古の一戸建て)を仲介会社に紹介されましたが「人気物件なので今週末に契約してもらわないと困ります」と言われました。今週末に契約しないといけないのでしょうか。

A

必ずしも早く契約しないといけないわけではありません。
業界の慣習では、紹介(物件案内)から契約まで一週間程度の期間を想定しているということはあります。
ただし、あくまでも慣習であり、不動産業者の都合によるものも多分にありますので、契約後に後悔することのないよう、ご自身でしっかり検討したうえで契約することが望ましいでしょう。
もちろん、仲介の方がおっしゃるように、人気物件で他の購入者がすぐに購入意思を示して先に買われてしまうということもありえます。でも、不動産は大きな買い物です。ご自身の考えがまとまっていないうちに、他の方に買われたくないというだけで決断してしまうのが良いこととは思えませんので、その時は「この物件には縁がなかった」と思うことも必要かもしれません。

申し込み金、手付金 その1
Q

申し込み金、手付金の一般的な金額は?
申し込み金5~10万円・手付金10%って聞いたけど…

A

申込金については、契約に関わる金銭ではありませんから、特段の取り決めはありませんし、申込金なしでも物件購入の予約を受け付けている会社はあります。
対して、手付金は宅地建物取引業法で定められた契約内容に関わる金銭であり、手付金の上限金額は物件価格の20%までと定められています。ただし、実際はこの上限金額を手付金に定めている会社は少なく、物件価格の5%~10%程度を設定していることが多いようです。
ただ、上限を除けば手付金の額には決まりがありませんので、前述のような「物件価格の○%」ではなく、「100万円」などの切りのいい金額だったり、場合によってはそれ以下の金額を手付金と設定する場合もあります。
手付金の金額が小額(5%未満)のときは、売主が「手付金の保全措置」というのを講じているかどうかの確認をしてみてください。手付金の保全措置とは、引渡しまでの間に万が一倒産したときなどに、手付金を保証会社が代わりに弁済してくれるというものです。 未完成物件なら物件価格の5%超、完成物件なら物件価格の10%超の手付金を業者が受取る場合は保全措置が義務付けられているため、問題ないと思いますが、これ以下の手付金金額の場合は、保全措置を講じるかどうかは売主の選択によります。

申し込み金、手付金 その2
Q

販売の担当が申し込み金(または手付金などと呼ぶケースも)は購入しなかったら、全部返ってきますと言っていたけど…確認すべき事や注意点は?

A

申込金と手付金ともに、契約前に購入しないことを決めた場合(申込の取り消し)は全額返還されます。
申込証拠金としての預り証を発行しますので、その預り証を発行してもらいしっかり保管しておくことが大切です。
契約前であれば返還されるというものではありますが、やはり金銭を預けるわけですから、購入についてよく考えたうえで申込をすることが大切です。申込金・手付金(預かり金)ともに契約をしなければ必ず戻ってくる費用ですが、手続きなどにより返金までに多少時間がかかることはあります。
そもそも、申込金と手付金は、契約前に支払うお金としては似たものと考えている人が多いようですが、法律的に異なる性質を持っています。「申込金」はあくまでも予約の意思を示すために売主の請求に応じて支払うもので、申込金なしでも物件の予約を受けている会社もあります。契約後は、申込金も手付金の一部に充当するのが一般的です。
対して手付金は、売買契約締結後に購入をやめる場合(=解約)に、購入者側の事情による解約であれば没収されるお金になります。もちろん、契約前であれば申込みを取り消した場合に必ず全額返金されますが、契約を締結(契約書への記名押印)したあとの解約時は原則返金されません。
ですので、契約前に支払うお金については、「申込金」なのかそれとも「手付金」なのかを確認すること、そして一度契約書に記名押印すると、支払ったお金は自己都合による解約では戻ってこないことを理解しておくことが大切です。

申し込み金、手付金 その3
Q

新築マンション(または建売(新築)住宅)の契約にあたり契約前に手付金を振り込めといわれていますが問題ないでしょうか。

A

契約締結を行うまでは申込取り消しを申し出ても返金されますので、購入の意思が固まっておられるのであれば特に問題はありません。
契約時に手付金(現金)を持ち歩くことは危険がともないますので、最近は契約書前日などに振込みを依頼されることが多いようです。
なお、契約書に記名押印(=契約締結)するまでは「手付金」ではなく「預かり金」という性質のお金になりますので、契約締結前に申込取り消しの意思を伝えれば、必ず全額返金されます。

抵当権について
Q

購入しようとしている不動産に抵当権がついていますが大丈夫なのでしょうか?

A

希望物件に購入検討時点で抵当権がついていること自体には問題はありません。
大切なのは、その抵当権を引渡し(代金決済)時までに売主の負担と責任において抹消してもらえるかどうかです。
不動産会社にどういった取り決めになるのか内容を確認し、また、契約書の条文に抵当権の抹消についてどのように記載されるのかを確認することが大切です。

契約書の訂正について
Q

売買契約書や重要事項説明書の内容に、不備や修正希望点があった場合、一般的に書面の訂正をしてもらえるものなのでしょうか?

A

もちろん可能です。ただし、契約内容は双方合意のもとで決まりますので、個別の特約については相手との交渉次第となるでしょう。
個人が売主の場合で書面修正を承諾してもらえない場合は、その内容の契約であることを認識したうえで「契約するかしないか」を判断することになるでしょう。
<新築マンションの場合>
ちなみに、新築マンションの契約関係書類では、全ての契約者に同じ書式を使用していますので、個別の希望により契約書の内容の変更、追記は原則難しいでしょう。
もちろん、不備の追記や修正はこの限りではありません。

登記費用の目安
Q

デベロッパーから指定された司法書士事務所から登記にかかる費用の請求書が送付されてきました。
物件の契約者の中では「高い」という意見が出ているのですが、一般的にどの程度のものなのかがわかりません。
登記にかかる費用は、どのような係数で計算されているのか、また、ディベロッパー指定の司法書士を使わない場合のデメリットについて教えてください。

A

●登記費用の計算例の目安は以下のようになります。
○所有権移転登記/土地・・・(固定資産評価額×1%)
○所有権保存登記/建物・・・(固定資産税評価額×0.15%)
○抵当権設定登記・・・(住宅ローン借入額×0.1%)
※軽減措置を受けられる場合を前提としております

○建物表題登記/建物・・・土地家屋調査士への報酬
○上記登記手続きの司法書士への報酬
費用は物件によりけりなので、一般的にどのくらい掛かるのかは言いがたいところがありますが、上記計算に基づいて見積もられていることを確認されてみると良いと思います。 なお、司法書士によって金額が異なることがありますが、違いは司法書士への報酬分位ですので、一般的には十万単位で金額が異なるものではないと思います。

●指定の司法書士を使わない場合
ディベロッパー指定の司法書士を使わない場合のデメリットというよりも、契約書又は重要事項説明書の内容として、ディベロッパー指定の司法書士を使うことを約束しているケースがほとんどです。
ご自分で手配される場合には、先方の了承が必要だと思われます。
まずは販売担当の方や司法書士事務所に登記費用の試算根拠等を尋ねられてみてはいかがかと思います。

不動産の売却について
Q

マンションに引越しして2年が経過しましたが、転勤が決定してしまいました。
残念ながら現居に戻れる可能性は低いので、家を売却しようと考えています。
そこで、以下2つのことを教えてください。
①現在のマンションを売却する場合にかかる費用はどんなものがあり、一般的にいくらかかりますか?
②当然、現居の住宅ローンが残っているのですが、売却した場合、売却額の入金、ローンの返済などはお金の動きはどうなりますか?

A

売却に掛かる費用ですが、代表的なものとしては以下のようになります。
●仲介手数料 物件価格×3%+6万円<上限>
●所有権移転登記費用、(買主側が負担することが一般的です)
●抵当権抹消登記(司法書士手数料含む) ※金額は司法書士の手数料によって異なります
●住宅ローンの一括返済に必要とされる費用(手数料)※金額は金融機関によって異なります
●売買価格が購入額を上まわる場合には、所得税等の税金が発生します
これらの費用は物件価格やローン残高などによっても異なるため、売却を仲介会社(不動産会社)に頼む場合は、概算を出してもらうことができると思います。
また、住宅ローン等のお金の流れですが、同時決済となります。
一般的に抵当権が設定されている物件の場合、ローンが完済されなければ抵当権の抹消はできません。
しかし買主側(売却する物件の買主)が住宅ローンを組む場合、買主側の金融機関は他の抵当権が設定されている物件に融資は行いません。
そこで、このような場合、
1.売主側の抵当権抹消
2.所有権の移転
3.買主側の抵当権設定 を同時に行う必要があります。
具体的な段取りなどについては、物件の売却を仲介することになる不動産会社が銀行などと打ち合わせをすると思いますので、教えてもらうことができるでしょう。

ホームインスペクション(住宅診断)や、その他の検査について

住宅性能評価がついていない物件
Q

住宅性能評価がついていない!(取得の予定がないと言われた…等)だから不安。

A

住宅性能評価機関の検査に合格し建設住宅性能評価書を取得している住宅でも、入居後に建物の不具合が生じたケースやさくら事務所の調査で是正が必要な箇所が見つかることがあります。
また、逆に住宅性能評価書は取得していなくても、入居後に大きな不具合も発生せず、また、住宅診断でも特に大きな指摘がない場合もあります。 つまり、住宅性能評価書が付いている物件は施工に「絶対問題ない」と言い切ることはできず、「無いと問題」なものではなく、「あるといい」というものになります。
住宅性能評価は、断熱性や耐震性など建物が持っている性能を等級(数字)で見ることができることと、建設住宅性能評価書取得物件では設計図のチェックと工事途中に数回の現場検査が行われます。
そのため、取得しないよりは取得するほうが検査員の目が増えるという点で「損」はありません。完成後にさくら事務所など第三者が検査を行う場合には隠蔽部を見ることはできませんが、建設住宅性能評価書を取得していれば少なくとも隠蔽部の検査も、少ない回数・範囲ではありますが行われ合格していたことがわかります。
しかしながら、現場検査については行われる回数が多くはなく、検査範囲も抜き取りとなるため、建物の施工が「必ず問題なく施工されている」と言い切れるものではありません。
また、建設住宅性能評価書を取得する物件は、売主と紛争になったときに弁護士会内にある紛争処理機関に相談し、安価で処理(調停など)をしてもらうメリットがあります。
ただ、紛争処理についてはトラブルが大きくなったときに初めて使うものだと思われますので日常的に使うものではなく、「特典」という程度で考えていいと思います。

住宅性能評価機関とは
Q

住宅性能評価機関ってなに?
さくら事務所とはどう違うの?

A

さくら事務所は、個人依頼者の疑問や不安に対して建物の調査やアドバイスを行っていますが、住宅性能評価機関は注文建築の個人施主を除き、売主(不動産会社)や施工会社に対して指摘を行うため、建物の検査・審査は行うものの、個人依頼者に直接細かな説明やサポートを行うことは目的にはありません。
法律で決められた審査基準に建物が合っているかを審査・検査するので、その項目に入っていないことは、例え建築的には望ましくない状態にあるものでも、審査項目でない以上は是正指摘も行われないことがあります。
また、もうひとつの大きな違いは、評価機関は住宅性能表示制度に基づいて物件検査を行い、数字で評価していくため「大きな問題ではないが将来こうなる可能性がある」などの具体的な説明は記載されず、住む人に対する細かなアドバイスやコンサルティング要素はありません。

JIOの10年保証ってどんなもの?
Q

JIOの10年保証ってどんなものですか?

A

住宅性能評価と同様に、検査が行われるため無いよりあったほうがいいですが、あくまでも抜粋検査であり、売主や施工会社などが倒産した際でも代わりに修繕することを保証したものとなるため建物の安全性を保証していることとイコールではありません。
売主や施工会社の倒産に対して保証してくれる会社があるという点では安心ですが、建物性能にお墨付きを出しているものではないことを知っておく必要があります。
JIOの検査に合格し10年保証書を取得している住宅でも、入居後に建物の不具合が生じたケースやさくら事務所の調査で是正が必要な箇所が見つかった事例は多数あります。
また、逆にJIOの保証がなくても、入居後に大きな不具合も発生せず、また、住宅診断でも特に大きな指摘がない場合もあります。

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