さくら事務所ホームインスペクション北海道(住宅診断・住宅検査)

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ホームインスペクション現場実例集・現場同行記

中古住宅を買ってリフォーム・リノベーション

2014-01-24

最近、建物の価値がゼロ(土地値)の物件を安く購入してリフォーム・リノベーションというパターンが増加してきました。外観がみすぼらしく見える物 件は敬遠されやすく、売れずに放置されている物件も多いことから、目の付け所は非常に良いといえますが、建物のみきわめをしっかり行わないとやけどしま す。

こちらをご覧ください↓↓↓

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築35年の木造住宅の外壁です。屋根、外壁、木部、鉄部など、どの部分も補修や塗り直しなど早急な対処が必要です。これらの修繕にかかる費用は足場の設置を含めおよそ以下のとおり。

屋根20万、外壁130万、足場50万、木部・鉄部(窓枠や手すり)塗装10万など。その他の費用を入れておよそ250万円程度と思われました。また、手すりのぐらつき等の補修に別途10万程度かかるでしょう。

小屋裏(2階屋根裏)には特に不具合は確認されませんでした。

しかし↓↓↓

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1階天井裏に、過去に水が入ったと思われる形跡が確認されました。これについては様子見でよさそうであるものの、梁(はり)が外れそうな状態になっている箇所があり、脱落防止のための補強を行うことをお勧めしました。かかる費用はたいしたことはありません。

その他、浴室は在来形式。建物の柱や土台の上に防水を施し、その上からモルタルを塗りさらにタイルの仕上げという仕様。この施工方法の場合、防水が切れていても表面から発見しにくく、解体すると木部が腐食していることが多く見受けられるのです。

この物件も例に漏れずその可能性があり、状態が悪い場合は柱や土台が腐食していることも考えられます。床下から確認したところそのような症状は確認されず、とりあえずは大丈夫そうです。

建物の構造全体にゆがみもなく大きな問題が発見されないことから、Yさんは購入しています。
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